Come funziona un’ipoteca?
Ecco come finanziare l’acquisto della casa.

Una bella casetta con tanto spazio per fare tutto quello che volete. O una mansarda con vista panoramica. Qualunque sia la casa dei vostri sogni, è fondamentale trovare la soluzione adatta per finanziarne l’acquisto. Cos’è esattamente un’ipoteca e come funziona? E cosa sono gli interessi ipotecari? Qui trovate la risposta a queste e ad altre domande.

Nella maggior parte dei casi, per acquistare un immobile il capitale proprio non è sufficiente ed è necessario quindi ricorrere a un cosiddetto prestito o mutuo ipotecario – più comunemente detto ipoteca. Per chi eroga il prestito – generalmente una banca – la garanzia è costituita da un diritto di pegno sull’immobile acquistato.

Per ottenere un’ipoteca e finanziare l’acquisto di una casa o di un appartamento dovete disporre di un capitale proprio di almeno il 20 %. Se l’immobile costa CHF 800 000, si tratta di CHF 160 000, una somma di cui solo pochi dispongono con facilità. Per realizzare il sogno di una casa tutta propria è bene quindi cominciare per tempo a risparmiare.

Per il finanziamento di una casa di proprietà servono solitamente un’ipoteca di primo grado e un’ipoteca di secondo grado.

L’ipoteca di primo grado finanzia il 65 % del valore dell’immobile mentre quella di secondo grado copre la parte rimanente fino al massimo al 15 % del valore dell’immobile.

In genere l’ipoteca di secondo grado deve essere restituita ovvero ammortizzata entro 15 anni o al massimo entro il pensionamento.

Normalmente si distingue tra ipoteche a tasso fisso, ipoteche a tasso variabile e ipoteche del mercato monetario (ipoteche SARON). Ciascuna di queste soluzioni ha le sue peculiarità, i suoi pro e i suoi contro. Mentre per l’ipoteca a tasso fisso il tasso di interesse, ad esempio, rimane invariato per tutta la durata del prestito, per l’ipoteca a tasso variabile e quella del mercato monetario è soggetto invece a variazioni. Con un tasso di interesse variabile, quindi, è più difficile pianificare i costi del finanziamento.

Le ipoteche a tasso fisso e quelle del mercato monetario hanno, poi, una durata fissa, le ipoteche a tasso variabile invece no, cosa che le rende particolarmente indicate per chi preferisce rimanere flessibile ed eventualmente rivendere l’immobile entro breve tempo. La scelta dell’ipoteca dipende quindi non solo dalla propria situazione personale ma anche dalla situazione del mercato.

Il tasso ipotecario è l’importo richiesto per il prestito di denaro da chi concede l’ipoteca e deve essere pagato regolarmente. Per le ipoteche a tasso variabile, il suo ammontare dipende dai tassi di interesse ipotecari in vigore al momento. I tassi di interesse sono soggetti a oscillazioni proprio come il mercato dei capitali, motivo per cui vengono aggiornati regolarmente.

Nel caso delle ipoteche del mercato monetario – dette anche ipoteche SARON – il tasso di interesse di riferimento varia ogni giorno ed è quindi esposto al rischio di forti oscillazioni. Il tasso di interesse applicato al cliente è composto dal tasso di interesse di riferimento e dal supplemento fisso (margine) concordato tra il cliente e l’istituto finanziario per tutta la durata dell’ipoteca. In genere il tasso di interesse dovuto dal cliente viene reso noto solo al termine di un periodo di interesse di tre o sei mesi. Dato che sul mercato vengono utilizzati modelli molto diversi tra loro è importante chiarire le modalità esatte con ogni istituto finanziario.  

Di norma per coprire i costi complessivi dell’immobile è necessario il 33 % del reddito lordo. I costi annui per il finanziamento di un immobile sono composti da:

• interessi ipotecari, calcolati al 5 % del prestito ipotecario, per garantire il finanziamento anche in caso di aumento dei tassi di interesse;
• ammortamento (rimborso) dell’ipoteca di secondo grado;
• costi accessori pari all’1 % del prezzo d’acquisto (per ogni anno).

Prima di acquistare un’abitazione è bene verificare la sostenibilità del finanziamento. Il nostro calcolatore ipotecario consente di effettuare una prima valutazione.

Con l’ammortamento diretto il prestito ipotecario viene rimborsato tramite il pagamento di rate regolari fissate in anticipo. È anche possibile, però, investire gli importi di ammortamento annui in una soluzione di tutela previdenziale per la vecchiaia, ad esempio versandoli in un’assicurazione sulla vita. Questo tipo di ammortamento, detto «indiretto», offre vantaggi fiscali e la possibilità di beneficiare di una protezione assicurativa per tutta la durata della polizza.

L’acquisto di una casa è una decisione importante e per molti un impegno da non sottovalutare. Per trovare l’immobile giusto e il finanziamento adeguato ci vogliono tempo e calma.

Il vostro consulente di fiducia è a disposizione per aiutarvi a realizzare il vostro progetto. Saremo lieti di assistervi nella scelta del finanziamento indirizzandovi a un nostro partner convenzionato che risponderà a tutte le vostre domande per aiutarvi a trovare l’ipoteca giusta.