Comment fonctionne une hypothèque?
Le financement de votre bien immobilier.

Une maison avec beaucoup d’espace ou une terrasse de toit panoramique: quel que soit le bien immobilier que vous rêvez d’acquérir, vous devez trouver la solution qui vous convient pour le financer. Mais au fait, comment fonctionne une hypothèque? Et qu'entend-on par intérêts hypothécaires? Vous trouverez ici les réponses à vos questions.

L’achat d’un bien immobilier implique l’apport de fonds propres, mais pas uniquement. Dans la plupart des cas, des fonds de tiers sont également nécessaires. On parle alors de prêt hypothécaire ou, tout simplement, d’hypothèque. Un droit de gage sur le bien immobilier sert de garantie au prêteur (une banque en général).

Pour obtenir une hypothèque et financer votre appartement ou maison en propriété, vous devez apporter au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres. Soit CHF 160 000.– pour une maison dont le prix actuel est de CHF 800 000.–. Rares sont les personnes qui disposent immédiatement d'une telle somme. Pour réaliser son rêve de devenir propriétaire, il est donc recommandé de se constituer un capital suffisamment tôt.

En règle générale, deux hypothèques sont nécessaires pour financer un bien immobilier. Tandis que la première hypothèque finance 65 % du prix d’achat, la deuxième hypothèque couvre le besoin de financement restant, soit au maximum 15 % du prix d’achat. La deuxième hypothèque doit en principe être remboursée ou amortie dans un délai de 15 ans ou au plus tard lors du départ à la retraite.

Une distinction est généralement faite entre les hypothèques à taux fixe, les hypothèques à taux variable et les hypothèques du marché monétaire. Tous les modèles d’hypothèques ont leurs spécificités, avec des avantages et des inconvénients. Si le taux d’intérêt reste identique pendant toute la durée du contrat avec une hypothèque à taux fixe, il sera appelé à fluctuer avec une hypothèque variable ou une hypothèque du marché monétaire. D’où la difficulté de planifier les coûts du financement immobilier dans son budget.

Autre spécificité: les hypothèques à taux fixe et les hypothèques à taux variable sont conclues pour une durée fixe. À la différence de l’hypothèque à taux variable, qui peut donc s’avérer particulièrement intéressante pour tous ceux qui veulent rester flexibles et envisagent de revendre bientôt leur bien immobilier. Outre votre situation personnelle, le contexte de marché actuel peut aussi jouer un rôle déterminant dans le choix de l’hypothèque.

Les intérêts hypothécaires correspondent à la somme à verser au prêteur pour la somme empruntée. Ils doivent être payés à intervalles réguliers. Le montant des intérêts hypothécaires dépend pour les hypothèques à taux variable du taux hypothécaire actuellement en vigueur. Les taux d’intérêt sont tout aussi volatils que le marché des capitaux. Ils sont donc actualisés régulièrement par les prêteurs hypothécaires.

Dans le cas de l'hypothèque du marché monétaire, aussi appelée «hypothèque SARON», le taux d'intérêt de référence est fixé chaque jour et peut donc être soumis à de fortes fluctuations. Le taux d'intérêt client se compose du taux d'intérêt de référence et du supplément (marge) convenu de manière fixe entre le fournisseur et le client pour toute la durée du contrat. En règle générale, le taux d'intérêt client n'est connu qu'à la fin de la période d'intérêts de trois ou de six mois, par exemple. Toutefois, étant donné que le marché propose des modèles hypothécaires très différents, il convient de clarifier les modalités exactes avec le fournisseur concerné.   

La règle générale est qu'il faut prévoir 33 % de votre revenu pour couvrir les coûts liés au bien immobilier. Ces coûts de financement annuels comprennent en principe:

• les intérêts hypothécaires, calculés avec un taux d’intérêt théorique de 5 % du prêt hypothécaire afin de sécuriser le financement également en cas de hausse des taux d’intérêt;
• l’amortissement, c’est-à-dire le remboursement, de la deuxième hypothèque;
• les frais annexes, soit 1 % du prix d’achat par an.

Demandez-vous au préalable si vous avez la capacité à supporter financièrement un bien immobilier. Notre calculateur d’hypothèques vous donnera une première idée à ce sujet.

Dans le cadre de l’amortissement direct, vous remboursez votre prêt hypothécaire au prêteur par mensualités fixées au préalable. Mais vous pouvez aussi rembourser votre hypothèque par le biais de la prévoyance vieillesse. Vous avez ainsi la possibilité de verser le montant annuel de l’amortissement dans une assurance vie. Cet amortissement indirect vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’une couverture d’assurance pendant toute la durée de la police.

L'achat d'un bien immobilier est une décision importante dans une vie. Et pour beaucoup, un véritable parcours du combattant. Du temps et du calme sont donc nécessaires pour trouver le bon objet et garantir un financement approprié.

Votre conseiller ou conseillère vous aidera volontiers à réaliser votre rêve de devenir propriétaire. Nous vous accompagnons dans toutes les étapes du financement immobilier. Avec Allianz, vous avez à vos côtés un partenaire expérimenté qui clarifiera toutes les questions importantes pour déterminer l'hypothèque qui vous convient.