Informations pour les bailleurs. Ce que vous devez savoir.

En savoir plus sur le thème de l’habitation
Que faire lorsqu’un locataire paie son loyer toujours en retard? Quels sont les motifs justifiant une augmentation de loyer? De quoi faut-il tenir compte lors de l'état des lieux? Nous vous aidons à garder la vue d’ensemble.

Il est généralement recommandé d’établir le contrat de bail par écrit. Vous pourrez ainsi vous y reporter en cas de litige.

Les charges (chauffage, électricité, eau, conciergerie, etc.) doivent être convenues spécialement et énumérées séparément dans le contrat de bail pour être applicables au locataire. Sinon, on part du principe que les charges sont déjà prises en compte dans le loyer. Des formulations du type «toutes les charges sont à assumer par le locataire» ne sont pas valables, car pas assez claires.

Si le locataire se marie ou conclut un partenariat enregistré, vous ne devez pas établir de nouveau contrat de bail. L’ancien reste valable, mais ce sont alors les dispositions légales concernant le logement familial qui s’appliquent.

  • Si les locataires veulent résilier le bail, la lettre de résiliation doit être signée par les deux époux / partenaires enregistrés pour être valable.
  • Si vous, en tant que bailleur, voulez résilier le bail, vous devez envoyer un formulaire de résiliation aux deux époux / partenaires enregistrés par courrier séparé. Cette règle s’applique aussi pour les menaces de résiliation et tout autre courrier officiel.

En tant que bailleur, vous avez deux bonnes raisons de demander une garantie de loyer à votre locataire: premièrement pour les éventuels dommages causés par le locataire à l’objet loué et, deuxièmement, pour les loyers non payés. Dans le cas d’un appartement, vous pouvez exiger le dépôt d'une garantie de loyer correspondant à trois mois de loyer au maximum. Ce montant doit être versé, selon l’art. 257e, al. 1 CO, sur un compte d'épargne ou un compte de dépôt ouvert au nom du locataire auprès d’une banque et reste bloqué pour les deux parties pendant toute la période de location.

De nombreuses sociétés d’assurances proposent une assurance de garantie locative comme alternative. Nous vous disons ce que nous en pensons dans le guide sur le sujet.

Les parties au bail effectuent généralement un état des lieux en début de bail. Elles consignent ainsi dans un procès-verbal l’état actuel de l’objet loué et les éventuels défauts constatés. L’obligation d’établir un état des lieux d’entrée n’existe qu’en Suisse romande (Dispositions paritaires romandes pour habitation - DPR).

Nous vous recommandons toutefois de dresser un état des lieux à la remise des clés et de garder soigneusement une copie de ce document: à la fin de la période de location, vous pourrez vous en servir pour exiger du locataire la prise en charge des défauts qui ne figuraient pas dans l’état des lieux d'entrée, sachant qu'il n'est pas redevable des défauts consignés dans celui-ci. Le nouveau locataire a en outre le droit de consulter l'état des lieux de sortie du locataire précédent.

Vous souhaitez augmenter le loyer de l’appartement que vous louez? Veuillez nous contacter au préalable. Nous vous conseillerons volontiers, vérifierons si les critères requis pour une augmentation de loyer sont remplis et vous expliquerons comment calculer l’augmentation de loyer.

Vous ne pouvez en principe augmenter le loyer que si vous apportez une plus-value à l’objet loué (art. 269a., let. b CO). Il peut notamment s'agir d’investissements générateurs de plus-value tels que l’installation d'appareils qui ne se trouvaient pas dans l’appartement (p. ex. lave-vaisselle) ou de prestations complémentaires. Le remplacement d’éléments et d’installations par des éléments et installations de plus grande valeur ou plus performants (p. ex. nouvelles fenêtres mieux isolées contre le bruit) permettent aussi d’augmenter la valeur selon la jurisprudence et la doctrine du Tribunal fédéral.

D’autres raisons peuvent justifier une augmentation de loyer:

  • adaptation au renchérissement
  • adaptation à l’augmentation du taux hypothécaire de référence
  • augmentations de coûts (p. ex. charges de gestion, primes d’assurances ou coûts d’entretien plus élevés, etc.)
  • adaptation aux loyers usuels du lieu et du quartier
  • réalisation d’un rendement approprié
  • augmentation de loyer après vente, etc.

Il en va autrement des investissements servant à maintenir la valeur du logement, comme le remplacement d’une vieille machine à laver par une nouvelle. Le bailleur étant tenu, selon l’art. 256 al. 1 CO, de maintenir l’objet dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été loué, vous n’avez pas le droit de transformer ce type de coûts en augmentation de loyer.

Une augmentation de loyer peut être appliquée avec effet à la prochaine date de résiliation. N’oubliez pas que vous devrez communiquer et justifier l’augmentation de loyer au locataire au moins dix jours avant le début du délai de préavis au moyen d’un formulaire autorisé par le canton où se trouve l’objet loué. Votre locataire dispose de 30 jours à compter de la réception de la communication pour contester l’augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation (art. 270b CO).

Vous souhaitez résilier le bail avec votre locataire? Dans ce cas, vous devrez utiliser le formulaire de résiliation officiel que vous pouvez vous procurer auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour le lieu où se trouve l’objet loué. Il est recommandé d’envoyer ce type de lettre à temps, par courrier recommandé, et de conserver précieusement la quittance postale.

Par ailleurs, il vous faut respecter les délais minimaux légaux et les dates de résiliation locales usuelles. Le délai de préavis est généralement de trois mois pour les appartements et de six mois pour les locaux commerciaux, sauf si vous avez convenu de délais de préavis plus longs et/ou de dates spéciales de résiliation.

La résiliation doit parvenir au locataire au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation. C’est la date de réception qui fait foi en l’occurrence, et non le cachet postal. Si le locataire ne va pas chercher son courrier recommandé, il est considéré comme délivré le 7e jour.

Vous devez adresser la résiliation à tous les locataires mentionnés dans le contrat de bail ou à leurs représentants mandatés. S’il s'agit d’un logement familial, vous devez envoyer la résiliation par courrier séparé aux deux époux ou partenaires enregistrés, même si le contrat de bail ne mentionne qu’un seul locataire.

Votre locataire ne paie pas son loyer ou n’a pas encore réglé les charges? Vous pouvez fixer un délai par écrit pour le paiement du montant dû. Ce délai doit être d’au moins 30 jours pour les appartements et les locaux commerciaux (art. 257d CO).

Vous pouvez en outre le menacer de résilier son bail de manière extraordinaire à l'expiration du délai. Remarque: le locataire ne peut pas exiger une prolongation de la période de location dans le cas d’une résiliation extraordinaire pour cause de loyer impayé.

Utilisez le modèle de notre filiale CAP pour la demande de paiement.

Si votre locataire vous paie toujours avec du retard, vous pouvez résilier le bail de manière ordinaire en respectant le délai de préavis et la date de résiliation figurant dans le contrat de bail.

Votre locataire est tenu d’utiliser avec soin l’objet qui lui est loué et d’avoir des égards pour les habitants de l'immeuble et les voisins. Si un voisin se plaint auprès de vous de nuisances causées par votre locataire, vous pouvez demander à celui-ci par lettre recommandée de cesser de perturber le voisinage.

Si, malgré un avertissement écrit de votre part, le locataire continue de violer son devoir de diligence et de respect, à tel point qu’il n’est plus possible pour vous ou pour les autres personnes concernées de poursuivre la location, vous pouvez résilier le contrat de bail pour la fin d’un mois, moyennant un préavis de 30 jours (art. 257f, al. 3 CO). Vous pouvez même résilier le bail sans délai si votre locataire provoque intentionnellement un grave dégât à l’objet loué (art. 257f, al. 4 CO).

Lors de la restitution de l’appartement, vous devez vérifier si celui-ci n’a pas subi de dommages dont votre locataire serait responsable. Consignez ces défauts dans l'état des lieux de sortie et notifiez-les immédiatement au locataire (c'est-à-dire dans les deux ou trois jours ouvrés). Si vous dépassez ce délai, vous devrez prendre en charge vous-même ces défauts.

Le locataire ne répond que des dommages liés à une usure excessive de l’appartement. En font notamment partie les tapisseries noircies par la fumée de cigarette, les taches tenaces sur le sol ou les tapisseries, les rayures sur le parquet, les éclats dans le lavabo. Le locataire ne doit toutefois vous rembourser que jusqu’à hauteur de la valeur actuelle de l’objet endommagé. Si l’objet d'ameublement est totalement amorti, le locataire n'est pas tenu à compensation.

L’usure normale est compensée par le paiement du loyer mensuel. Sont notamment considérés comme des dommages relevant d’une usure normale les petits trous de clous bien refermés au mur, de petites taches sur la tapisserie, de petites rayures dans le lavabo ou l’usure de la moquette.

Pour que le locataire réponde des défauts qu’il a causés, il doit signer l'état des lieux de sortie dans lequel sont énumérés tous les défauts. Il peut arriver que le locataire ne soit pas d’accord avec votre évaluation des défauts ou de sa part de responsabilité et qu’il refuse de signer l'état des lieux de sortie En pareil cas, vous devez lui envoyer immédiatement l'état des lieux de sortie ainsi que l’avis détaillé des défauts par courrier recommandé.  Prenez aussi des photos prouvant l’état des objets d’ameublement abîmés; celles-ci pourraient vous être utiles par la suite.

Le locataire est en principe tenu de nettoyer l’appartement avant la restitution. Selon ce qui a été convenu dans le contrat de bail, il doit vous rendre l’appartement «propre» ou «nettoyé».

«Nettoyé» signifie que la cuisine, la salle de bain et les toilettes ont été lavées. Les sols ont été récurés et les moquettes aspirées. Les placards de cuisine et les armoires murales ont été vidés et nettoyés à l'aide d'un chiffon humide. Le réfrigérateur et le congélateur ont été vidés, dégelés et nettoyés. En pareils cas, le contrat de bail précise généralement que vous prenez en charge le nettoyage final et que le locataire doit régler le forfait de nettoyage convenu dans le bail.

Si l’appartement doit être rendu «propre», le locataire peut soit effectuer le nettoyage soit mandater une entreprise de nettoyage. Mais seul le locataire répond vis-à-vis du bailleur du nettoyage irréprochable de l’objet loué.

Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre locataire dans un litige relatif au droit du bail et que vous voulez l’attaquer en justice, vous devez d’abord vous adresser à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton. Cette démarche est gratuite et vise à aider les parties à trouver un accord. En cas d’échec, il est possible de faire appel au tribunal compétent dans le délai légal prévu.

Dans de nombreux cas, il est décisif que vous respectiez le délai légal et que vous agissiez à temps. Les requêtes écrites et les paiements pour le tribunal sont réputés avoir été transmis dans les délais s’ils ont été remis au tribunal ou déposés à la Poste suisse au plus tard le dernier jour du délai.

Sabine, Segmentmanagerin Nichtleben Privat, Allianz Suisse
Sabine
Gestionnaire de segment Non-vie Privés
Sabine a fait des études en gestion d’entreprise avant de suivre la formation d’assistante d’assurance AFA et travaille chez Allianz depuis plus de 8 ans. C'est une connaisseuse en vin et une passionnée de mode qui s’intéresse aussi aux beaux-arts et trouve le temps de gérer une famille en même temps.
L’assurance optimale pour vous?
Nous la trouverons ensemble lors d’un entretien personnel.
Demander un conseil
CELA POURRAIT AUSSI VOUS INTÉRESSER

CAP Protection juridique immeubles
Tracas avec les artisans, conflit de voisinage: la protection juridique immeubles de notre filiale CAP vous aide à rester serein.

Assurance bâtiments

Notre assurance bâtiments couvre non seulement les dommages causés à votre bien immobilier, mais également ceux subis par des tiers sur votre terrain.
Pour votre chez-soi et tout ce qu’il contient. Découvrez ici des conseils utiles et de précieux guides sur le thème de l’habitation.