Informazioni utili per i locatori

Maggiori informazioni sul tema casa

È consigliabile redigere il contratto d’affitto in forma scritta (come prova).

Importante: le spese accessorie (riscaldamento, elettricità, acqua, portiere, ecc.) sono a carico del locatario solo se sono state pattuite separatamente nel contratto d’affitto ed elencate voce per voce in modo chiaro. Diversamente, si presuppone che siano comprese nel canone d’affitto netto. Formulazioni come «tutte le spese accessorie sono a carico del locatario» sono prive di qualsiasi validità per mancanza di chiarezza.

Se il locatario contrae matrimonio o un’unione domestica registrata, non è necessario redigere un nuovo contratto d’affitto. Il contratto in essere continua ad essere valido, ma diventa soggetto alle disposizioni di legge relative agli immobili adibiti ad abitazione familiare:

  • la disdetta da parte dei locatari deve essere firmata da entrambi i coniugi/ partner registrati;
  • la disdetta da parte del locatore deve essere comunicata a entrambi i coniugi/ partner registrati, inviando separatamente a ciascuno di essi per posta l’apposito modulo.
Potete esigere un deposito cauzionale per due motivi: in primo luogo per eventuali danni all’oggetto locato imputabili al locatario; in secondo luogo, per i canoni d’affitto non pagati. Per gli immobili a uso abitativo, il deposito cauzionale richiesto non può superare tre canoni d’affitto. Ai sensi dell’art. 257e cpv. 1 CO, il deposito cauzionale deve essere versato su un conto di risparmio o di deposito intestato al locatario, che resterà inaccessibile a entrambe le parti per tutta la durata della locazione. 

Solitamente, all’inizio della locazione il locatore e il locatario redigono insieme un verbale di presa in consegna, in cui vengono rilevate le condizioni dell’immobile in affitto ed eventuali difetti presenti. Il verbale di presa in consegna è obbligatorio solo nella Svizzera occidentale, come stabilito dalle Disposizioni paritarie per i locali a uso abitativo della Svizzera occidentale.

Consigliamo comunque di redigere un verbale di presa in consegna. Conservatene una copia (come prova), perché i difetti riscontrati alla fine del rapporto di locazione e che non sono citati nel verbale di presa in consegna possono essere imputati, a determinate condizioni, al locatario. Il locatario, tuttavia, non è tenuto a rispondere dei danni già citati nel verbale di presa in consegna. Inoltre, è bene tenere presente che il locatario ha il diritto di prenderevisione del verbale di riconsegna del precedente locatario.

Il locatore può aumentare il canone d’affitto, a decorrere dalla successiva scadenza contrattuale, se fornisce prestazioni suppletive (art. 269a lett. b CO), per esempio investimenti atti ad aumentare il valore dell’immobile come l’installazione di nuove attrezzature prima non disponibili (installazione di una lavastoviglie) o prestazioni accessorie aggiuntive. Tuttavia, secondo la dottrina e la giurisprudenza del Tribunale federale, anche la sostituzione di elementi e attrezzature esistenti con altri di valore o più prestanti (per es. installazione di nuove finestre ad isolamento acustico) è una modifica atta ad aumentare il valore dell’immobile.

Si devono distinguere gli investimenti atti a mantenere il valore, come la sostituzione di una vecchia lavatrice rotta con una nuova lavatrice. Dal momento che, ai sensi dell’art. 256 cpv. 1 CO, il locatore è tenuto a mantenere l’oggetto locato in condizioni idonee all’uso al quale è destinato (e le relative spese sono coperte dal canone d’affitto pagato dal locatario), questi costi non possono tradursi in un aumento del canone d’affitto.

Esistono tuttavia altri motivi che, in determinate circostanze, giustificano l’aumento del canone d’affitto, per esempio:

  • adeguamento all’inflazione
  • adeguamento all’aumento del tasso ipotecario di riferimento
  • aumenti dei costi (per es. aumento di costi amministrativi, premi assicurativi, costi di manutenzione, ecc.)
  • adeguamento alle consuetudini della località o del quartiere
  • conseguimento di un reddito adeguato
  • aumento del canone d’affitto dopo la vendita

Tenete presente che il locatore deve comunicare al locatario l’aumento del canone d’affitto, motivandolo, almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso, su un modulo approvato dal cantone in cui è situato l’immobile locato.

Il locatario può contestare davanti all’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell’aumento (art. 270b CO).

Il locatore deve comunicare la disdetta su un modulo approvato dal cantone (reperibile presso l’Ufficio di conciliazione per le controversie in materia di locazione competente per il distretto/ cantone in cui è situato l’immobile locato).

Per la disdetta, il locatore è tenuto a rispettare i termini di preavviso minimi previsti dalla legge e le scadenze di disdetta in uso a livello locale (abitazioni: 3 mesi; immobili a uso commerciale: 6 mesi; diversamente, disdetta straordinaria), salvo che nel contratto d’affitto siano stati pattuiti termini di preavviso più lunghi e/ o scadenze di disdetta particolari. La disdetta deve essere comunicata a tutti gli intestatari del contratto d’affitto, ovvero ai loro rappresentanti delegati.

Tenete presente che, se l’immobile è adibito ad abitazione familiare, la lettera di disdetta deve essere sempre inviata separatamente a entrambi i coniugi/ partner registrati, anche se il contratto è stato sottoscritto da uno solo dei due.

È consigliabile inviare la disdetta per tempo, tramite lettera raccomandata, conservando scrupolosamente la ricevuta postale (come prova).

È importante sapere che il locatario deve ricevere la disdetta al più tardi il giorno precedente all’inizio del termine di preavviso: in questo caso fa fede la data di recapito, non il timbro postale. Se il locatario non ritira la raccomandata, si considera recapitata dopo 7 giorni. Ritirate la busta dalla posta, ma non apritela. Potrebbe eventualmente servire come prova.

Se il locatario non paga o paga in ritardo il canone d’affitto e/ o le spese accessorie, il locatore può fissargli per iscritto un termine per il pagamento [nel caso degli immobili a uso abitativo o commerciale, il termine dovrà essere di almeno 30 giorni (art. 257d CO)] e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto in via straordinaria, con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.

Attenzione: in caso di abitazione familiare, anche la minaccia di disdetta deve essere sempre inviata separatamente tramite lettera raccomandata a entrambi i coniugi/ partner.

Tenete presente che la disdetta straordinaria per mora del locatario esclude un prolungamento del rapporto di locazione.

Se il locatario è costantemente in ritardo nei pagamenti, il locatore può disdire il rapporto di locazione in via ordinaria, rispettando il termine di preavviso e la scadenza di disdetta contrattuale.

Il locatario è tenuto a utilizzare l’oggetto locato con diligenza, usando riguardo nei confronti degli abitanti della casa e dei vicini. Per esempio, se il locatario disturba i vicini e questi reclamano presso il locatore, questi può esortarlo, tramite lettera raccomandata (da inviare separatamente a entrambi i coniugi/ partner, in caso di abitazione familiare) a porre fine ai disturbi, avvisandolo che, in caso contrario, il rapporto di locazione verrò disdetto in via straordinaria, con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.

Se, malgrado la diffida scritta del locatore, il locatario persiste nel violare il proprio obbligo di diligenza e riguardo nei confronti dei vicini, rendendo inaccettabile la prosecuzione del rapporto di locazione per il locatore o le altre persone coinvolte, il locatore può disdire il contratto d’affitto con preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257f cpv. 3 CO). Tuttavia, il locatore può disdire il contratto d’affitto senza preavviso se il locatario danneggia intenzionalmente e gravemente l’oggetto locato (art. 257f cpv. 4 CO).

Alla riconsegna dell’abitazione, dovete verificare la presenza di difetti imputabili al locatario, annotandoli su un verbale e contestandoglieli immediatamente (ossia entro 2 - 3 giorni lavorativi), altrimenti perdete ogni diritto in merito.

La firma da parte del locatario del verbale in cui vengono elencati uno per uno e in modo chiaro i difetti a lui imputabili vale come riconoscimento dei difetti e della sua responsabilità.

Se il locatario non dovesse accettare la vostra valutazione dei difetti e la sua responsabilità, rifiutando di firmare il verbale di riconsegna dell’immobile, dovete spedirgli immediatamente per lettera raccomandata il verbale di accertamento dei difetti e le vostre pretese in merito. Eventualmente, procuratevi delle fotografie che testimonino lo stato delle attrezzature danneggiate.

Tenete presente che il locatario può usare in modo normale l’abitazione in affitto, in quanto la normale usura si considera compresa nel canone d’affitto mensile: per esempio fori di tasselli regolarmente intonacati, piccoli aloni sulla tappezzeria, piccoli graffi sul lavabo, usura della moquette, ecc.).

Il locatario è tenuto a risarcire l’usura eccessiva, per es. tappezzeria molto sporca a causa del fumo, grandi macchie sul pavimento o sulla moquette impossibili da eliminare, graffi sul parquet, crepe nel lavabo, ecc.

Importante: in caso di sostituzione di un’attrezzatura, il locatario risponde entro i limiti della durata di vita residua dell’attrezzatura (Tabella della durata di vita disponibile su Internet). Se invece sono necessarie solo riparazioni o acquisti sostitutivi di modesta entità, il locatario dovrà farsi carico dei relativi costi. Se però i costi di riparazione dovessero superare il valore corrente residuo dell’attrezzatura danneggiata, si dovrà tenere conto del deprezzamento dovuto a vetustà.

A seconda di quanto pattuito nel contratto d’affitto, il locatario dovrà riconsegnare l’abitazione «pulita a fondo», oppure semplicemente «pulita».

«Pulita» significa che la cucina, il bagno e il WC devono essere puliti con normali detergenti domestici. I pavimenti devono essere lavati e i tappeti puliti con l’aspirapolvere. I mobiletti della cucina e gli armadi a muro devono essere vuoti e lavati internamente. Il frigorifero e il freezer devono essere vuoti, sbrinati e puliti. In questo caso il contratto d’affitto generalmente prevede che le pulizie finali siano a carico del locatore e il locatario paga un importo forfetario pattuito nel contratto.

Se l’abitazione deve essere «pulita a fondo», il locatario può incaricare a sue spese un’impresa di pulizie.

Tenete presente che il locatario resta l’unico responsabile della pulizia impeccabile dell’abitazione, anche se incarica un’impresa di pulizie.

Qualora non riusciste a risolvere una controversia in materia di locazione con il vostro locatario e desideraste procedere per via legale contro di lui, dovete rivolgervi innanzitutto all’autorità di conciliazione competente per il distretto/cantone in cui è situato l’immobile locato. La procedura è gratuita ed è finalizzata a trovare un accordo tra le parti. Se ciò fosse impossibile, potete rivolgervi entro i termini utili al tribunale competente.
Tenete presente che in molti casi è fondamentale rispettare i termini di legge e agire tempestivamente. Ai fini del rispetto dei termini per adire le autorità ufficiali, è decisiva la data di spedizione postale (entro il giorno della scadenza del termine di preavviso), quindi fa fede il timbro postale.
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