Informazioni utili per chi a affitta una casa. Cosa c'è da sapere.

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Cosa fare se l’inquilino paga sempre in ritardo? Quali sono i motivi che giustificano un aumento dell’affitto? A cosa si deve fare attenzione quando l’inquilino lascia l’appartamento? Ecco tutte le informazioni necessarie per avere le idee chiare.

In genere si consiglia di mettere il contratto di affitto per iscritto in modo da avere tutto nero su bianco per qualsiasi evenienza.

È utile concordare nel contratto le spese accessorie (riscaldamento, luce, acqua, spese condominiali ecc.) specificandole una per una, perché solo così sono effettivamente dovute dall’inquilino. Se non risultano dal contratto, le spese accessorie sono considerate comprese nell’affitto. Formulazioni del tipo «tutte le spese accessorie sono a carico dell’inquilino» non sono valide in quanto poco chiare.

Se in seguito a matrimonio o registrazione di unione domestica lo stato civile dell’inquilino cambia, non è necessario redigere un nuovo contratto di affitto. Il contratto in essere rimane valido ma si applicano le norme di legge relative alle abitazioni familiari:

  • se gli inquilini vogliono lasciare l’appartamento, la disdetta deve essere firmata da entrambi i coniugi o partner registrati;
  • se è il proprietario a voler porre fine al rapporto di locazione, deve inviare un modulo di disdetta separato per ciascuno dei due inquilini. Lo stesso vale anche per le comminatorie di disdetta e altre comunicazioni ufficiali.

Come padroni di casa potete richiedere un deposito di garanzia per due motivi: per eventuali danni dell’inquilino all’appartamento affittato e per coprire un eventuale mancato pagamento dell’affitto. Per un appartamento potete chiedere una cauzione pari a massimo tre mesi di affitto. Come disposto dall’art. 257e cpv. 1 CO, l’importo va depositato presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato all’inquilino e rimane bloccato per entrambe le parti per tutta la durata del contratto di affitto.

Molte assicurazioni offrono una cosiddetta assicurazione della cauzione d’affitto. Leggete la nostra guida per sapere cosa ne pensiamo.

Normalmente all’inizio di un rapporto di locazione le due parti contrattuali redigono un verbale di consegna dell’appartamento all’inquilino, indicando lo stato attuale ed eventuali difetti dell’abitazione. La redazione del verbale è obbligatoria solo nella Svizzera occidentale in virtù delle disposizioni paritarie per i locali a uso abitativo (Dispositions paritaires romandes pour habitation) valide in questa parte del Paese.

Noi vi consigliamo tuttavia di redigere sempre un verbale al momento della consegna dell’appartamento e di conservarne una copia. Al termine del rapporto di locazione, infatti, è l’inquilino a doversi fare eventualmente carico dei danni che non erano stati messi a verbale, mentre non è tenuto a rispondere di quelli che compaiono nel documento. Inoltre, l’inquilino può chiedere di vedere il verbale di restituzione del locatario precedente.

Volete aumentare l’affitto? In questo caso, vi consigliamo di contattarci. Vi forniamo una consulenza, verifichiamo che ci siano le condizioni necessarie per un aumento e vi spieghiamo come calcolarlo.

Di norma potete aumentare l’affitto solo se fornite un valore aggiunto (art. 269a lett. b CO), ad esempio sotto forma di investimenti che incrementano il valore dell’appartamento, come l’installazione di apparecchi nuovi e precedentemente assenti (ad es. lavastoviglie), o sotto forma di prestazioni accessorie aggiuntive. Tuttavia, per la giurisprudenza e la dottrina federali, anche la sostituzione di elementi o apparecchi già presenti nell’appartamento con altri di maggior valore e/o migliore prestazione (ad es. finestre con isolamento acustico) incrementa il valore dell’immobile.

Vi sono però anche altre circostanze che possono giustificare un aumento dell’affitto, come:

  • adeguamento al rincaro,
  • adeguamento alla maggiorazione del tasso di interesse di riferimento per le ipoteche,
  • aumento dei costi (ad es. maggiori costi amministrativi, premi assicurativi, spese di manutenzione),
  • adeguamento alle consuetudini della località o del quartiere,
  • conseguimento di un rendimento adeguato,
  • aumento dell’affitto dopo la vendita.

La cosa è diversa per gli investimenti volti a mantenere il valore dell’appartamento, come la sostituzione di una lavatrice rotta con una nuova. Dato che ai sensi dell’art. 256 cpv. 1 CO i locatori sono tenuti a mantenere l’appartamento nelle condizioni idonee all’uso a cui è destinato, non è possibile rincarare l’affitto a copertura dei relativi costi.

L’affitto può essere aumentato al primo termine di disdetta utile e va comunicato all’inquilino, spiegando la motivazione, almeno 10 giorni prima dell’inizio del periodo di preavviso per mezzo di un modulo approvato dal Cantone del luogo in cui è situato l’appartamento. L’inquilino ha quindi 30 giorni di tempo dalla comunicazione per contestare l’aumento presso l’Ufficio di conciliazione (art. 270b CO).

Per disdire il contratto di locazione dovete utilizzare un modulo di disdetta ufficialmente approvato, che potete richiedere all’Ufficio di conciliazione competente per la località in cui è situato l’immobile affittato. È consigliabile inviare per tempo la comunicazione tramite raccomandata e conservare la ricevuta postale.

Inoltre è importante rispettare i periodi di preavviso minimi previsti dalla legge e i termini di disdetta applicati a livello locale. I periodi di preavviso sono normalmente di tre mesi per le abitazioni e di sei mesi per i locali commerciali, a meno che nel contratto di affitto non abbiate concordato periodi di preavviso più lunghi e/o termini di disdetta particolari.

La disdetta deve giungere all’inquilino almeno un giorno prima dell’inizio del periodo di preavviso; fa fede la data del recapito e non quella del timbro postale.  Se la raccomandata non viene ritirata dall’inquilino, al settimo giorno di giacenza è considerata come recapitata.

La disdetta va inviata ai locatari indicati nel contratto di locazione o ai loro procuratori. Ricordate che, se l’appartamento è abitato da una coppia sposata o in unione domestica registrata, dovete inviare una comunicazione separata a ciascuno dei coniugi/partner, anche se il contratto di affitto riporta solo uno dei due come locatario.

Il vostro inquilino non paga l’affitto o versa le spese accessorie con un ritardo eccessivo? Per il pagamento degli importi insoluti potete fissare per iscritto un termine che per le abitazioni e i locali commerciali deve essere di minimo 30 giorni (art. 257d CO).

Oltre a inviare un sollecito di pagamento, potete comunicare all’inquilino che il mancato pagamento entro la scadenza stabilita avrà come conseguenza una disdetta straordinaria del contratto di affitto. Tenete presente che in caso di disdetta straordinaria per ritardo nei pagamenti l’inquilino non può richiedere una proroga del rapporto di locazione.

Per il sollecito di pagamento potete utilizzare il modulo messo a disposizione dalla nostra affiliata CAP.

Se l’inquilino paga sempre l’affitto in ritardo, potete porre fine al rapporto di locazione con una disdetta ordinaria nel rispetto del periodo di preavviso e del termine di disdetta contrattuali.

L’inquilino è tenuto a fare un uso diligente dell’appartamento preso in affitto e ad avere riguardo nei confronti dei vicini. Se un vicino si lamenta, ad esempio, dell’eccessivo rumore causato dal vostro inquilino, potete chiedere a quest’ultimo, per lettera raccomandata, di smettere di arrecare disturbo.

Se, nonostante la vostra diffida scritta, l’inquilino continua a violare il proprio obbligo di diligenza e di riguardo e di conseguenza la prosecuzione del rapporto di locazione con questo inquilino non è più sostenibile per voi o gli altri interessati, potete recedere dal contratto con effetto alla fine del mese con un preavviso di 30 giorni (art. 257f cpv. 3 CO). Potete invece recedere dal contratto senza preavviso se l’inquilino arreca intenzionalmente gravi danni all’appartamento (art. 257f cpv. 4 CO).

Quando l’appartamento vi viene restituito, dovete verificare se sono presenti eventuali danni causati dall’inquilino. Annotate i difetti nel verbale e chiedete subito (ossia entro due o tre giorni lavorativi) all’inquilino di risarcirli. Se non lo fate, sarete voi a rispondere dei danni.

L’inquilino è responsabile soltanto per i difetti riconducibili ad usura straordinaria, come un forte ingiallimento delle pareti a causa del fumo, grosse macchie sulla moquette o sui pavimenti che non possono più essere rimosse, graffi al parquet o crepe nel lavandino. L’inquilino, tuttavia, deve pagare solo il valore venale residuo della cosa danneggiata e se tale valore è già pienamente ammortizzato, non è tenuto a risarcire nulla.

I danni da usura ordinaria – come fori alle pareti stuccati a dovere, piccoli segni sui muri, leggeri graffi al lavandino o usura della moquette – sono coperti, invece, dall’affitto mensile.

Perché l’inquilino sia tenuto a risarcire i danni da lui causati durante il rapporto di locazione, deve aver firmato il verbale di restituzione con l’elenco di tutti i difetti presenti nell’appartamento. Se l’inquilino non è d'accordo sui difetti constatati e non ritiene di doversene accollare i costi, può non firmare il verbale. In questo caso, inviategli immediatamente per raccomandata il verbale con una notifica dettagliata dei danni e fotografate gli oggetti danneggiati per poter eventualmente dimostrare più tardi le condizioni in cui li avete trovati.

Al termine del rapporto di locazione, l’inquilino deve lasciare l’appartamento pulito e in ordine. Tuttavia, esistono due diversi gradi di pulizia e il tipo di pulizia richiesto è specificato nel contratto di affitto.

Se è richiesta una pulizia generale l’inquilino deve pulire a dovere cucina, bagno e WC, lavare i pavimenti e passare l’aspirapolvere sulla moquette, svuotare e pulire i mobili della cucina e gli armadi a muro, liberare, sbrinare e pulire il frigo e il congelatore. In questo caso, il contratto di affitto prevede generalmente che i costi per la pulizia finale siano a carico del padrone di casa e fissa un forfait dovuto dall’inquilino a copertura di tali costi.

Se è richiesta, invece, una pulizia più profonda l’inquilino può anche scegliere di affidare i lavori a un’impresa di pulizie pagandone le spese. Anche così facendo, comunque, responsabile della corretta pulizia dell’appartamento rimane l'inquilino.

Se non riuscite a trovare un accordo con il vostro inquilino in una controversia relativa al diritto di locazione e volete intraprendere un’azione legale, dovete innanzitutto rivolgervi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente per il luogo in cui è situato l’immobile. Questo procedimento è gratuito e mira a raggiungere un accordo tra le parti. Se questo obiettivo non viene raggiunto, ci si può rivolgere al tribunale competente entro un termine stabilito dalla legge.

Il rispetto di questo termine è spesso decisivo, per cui è importante agire per tempo. Le comunicazioni scritte e i pagamenti destinati al tribunale sono considerati pervenuti nei termini se consegnati al tribunale o alla Posta svizzera entro l’ultimo giorno utile.

Sabine, Segmentmanagerin Nichtleben Privat, Allianz Suisse
Sabine
Segment manager Non vita Privati
Dopo gli studi di economia aziendale, Sabine ha completato la formazione di intermediaria assicurativa AFA ed è in Allianz da oltre 8 anni. Intenditrice di vini, appassionata di moda e belle arti, trova anche il tempo di mandare avanti una famiglia.
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