Tipps für Mieterinnnen und Mieter. Gut zu wissen.

Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden? Bevor Sie in Ihr neues Zuhause einziehen, sollten Sie die Wohnung genau in Augenschein nehmen und allfällige Mängel im sogenannten Übernahmeprotokoll festhalten. Bewahren Sie unbedingt eine Kopie davon für sich auf. Wichtig zu wissen ist auch, dass Sie ein Einsichtsrecht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters bzw. der Vormieterin haben.

Übrigens: Eine Pflicht zur Erstellung eines Übernahmeprotokolls gibt es nur in der Westschweiz – und zwar aufgrund der sogenannten Paritätischen westschweizerischen Bestimmungen für Wohnräume (PWB).

Mehr zum Thema Wohnungsübergabe lesen Sie in unserem Ratgeber

Die meisten Vermieterinnen und Vermieter verlangen ein Mietzinsdepot zur eigenen finanziellen Absicherung. Dieses darf bei Wohnungen maximal drei Monatsmieten betragen. Dafür wird in der Regel ein Kautionskonto bei einer Bank auf Ihren Namen eröffnet, das für die Dauer des Mietverhältnisses für beide Parteien gesperrt bleibt. Vergewissern Sie sich unbedingt, dass das Mietzinsdepot korrekt einbezahlt wurde. Wird der von Ihnen geleistete Depotbetrag nicht korrekt hinterlegt, können Sie den Betrag zurückfordern.

Eine andere Möglichkeit bilden sogenannte Mietkautionsversicherungen. Anstelle der Kaution bezahlen Sie dabei eine jährliche Prämie. Zusätzlich kommt die Bank oder die Versicherung bei Mieterschäden für die Rechnung des Vermieters auf. Anders als bei einer Kombi-Haushaltsversicherung müssen Sie den Betrag bei einer Mietkautionsversicherung aber für gewöhnlich wieder zurückzahlen. Ausserdem kommen oft noch Verwaltungsgebühren hinzu. Wir raten deshalb von einer Mietkautionsversicherung ab. Genau wie der unabhängige Schweizerische Mieterverband.

Ein defekter Kühlschrank oder Ungeziefer im Bad – wenn Sie beim Einzug Mängel in der Wohnung feststellen, sollten Sie diese schnellstmöglich Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin melden. Am besten noch am selben Tag. Ein Mangel liegt übrigens nicht nur bei Beschädigungen und Defekten an Räumen und Einrichtungsgegenständen vor, sondern auch, wenn die Wohnung zum Einzugstermin nicht beziehbar ist.

Falls es sich um vergleichsweise kleinere Mängel handelt, deren Beseitigung für Sie nicht so wichtig ist, sollten Sie diese dem Vermieter oder der Vermieterin dennoch mitteilen und eine Kopie des Schreibens aufbewahren. So kann der Vermieter oder die Vermieterin die Mängelliste ergänzen und Sie bei Ihrem Auszug nicht für die Beseitigung dieser Mängel haftbar machen.

Nutzen Sie hierfür die Vorlage unserer Tochtergesellschaft CAP zum Thema Mängelanzeige.

Sie wohnen bereits seit einiger Zeit in Ihrer Wohnung? Wenn während der Mietdauer kleinere Mängel entstehen, die durch Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden können, müssen Sie diese auf eigene Kosten beseitigen (Art. 259 OR). Unter diesen sogenannten «kleinen Unterhalt» fallen etwa ein quietschendes Scharnier oder ein defekter Duschschlauch. Sobald ein Spezialist beauftragt werden muss oder die Materialkosten mehr als CHF 150.– betragen, handelt es sich nicht mehr um einen «kleinen Unterhalt».

Falls während Ihrer Mietdauer Mängel auftreten, die Sie weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen haben, haben Sie folgende Möglichkeiten:

• den Vermieter oder die Vermieterin auffordern, den Mangel zu beseitigen
• eine verhältnismässige Reduktion des Mietzinses fordern (Art. 259a, d OR)
• Schadenersatz fordern (Art. 259a, e OR)
• den Mietzins hinterlegen (Art. 259a, g OR)

Kommt der Vermieter oder die Vermieterin Ihrer Aufforderung zur Mängelbehebung nicht nach, können Sie ihm oder ihr per Einschreibebrief eine Frist setzen. Dabei können Sie androhen, dass Sie, wenn der Mangel nicht innert dieser Frist behoben wird, die nächsten fälligen Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen und sich an die Schlichtungsstelle wenden werden.

Fragen Sie die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Schlichtungsstelle rechtzeitig, wie und wo der Mietzins hinterlegt werden muss. Dies wird in jedem Kanton, teilweise sogar von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich gehandhabt.

Wichtig: Die Mietzinshinterlegung muss fristgerecht, also vor oder bei Fälligkeit des Mietzinses erfolgen. Ansonsten gilt sie als verspätet und erst für den Folgemonat hinterlegt. Das Muster unserer Tochtergesellschaft CAP hilft Ihnen bei der Mietzinshinterlegung.

Sie haben den Mietzins hinterlegt? Nun sollten Sie sich innert 30 Tagen ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses mit Ihrem Begehren an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle wenden. Verpassen Sie diese Frist, wird der hinterlegte Mietzins wieder an den Vermieter oder die Vermieterin ausbezahlt, und Sie müssen von vorne beginnen.

Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin kennt den Mangel, beseitigt ihn aber nicht innert angemessener Frist? In diesem Fall können Sie unter bestimmten Voraussetzungen entweder fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters oder der Vermieterin beseitigen lassen (Art. 259b OR, Ausnahme Art. 259c OR). Da dieses Vorgehen sehr heikel ist, empfehlen wir Ihnen, sich vorher an Ihre Rechtsschutzversicherung zu wenden.

In Ihrem Mietvertrag ist ein Basis-Referenzzinssatz festgehalten. Falls der Referenzzinssatz für Hypotheken unter diesen fällt, können Sie eine Reduktion des Mietzinses bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter beantragen.

Sollte Ihr Begehren innert 30 Tagen entweder negativ oder gar nicht beantwortet werden, können Sie sich innert weiteren 30 Tagen mit Ihrem Begehren an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle wenden.

Tönt kompliziert? Das Muster für die Mietzinsreduktion  unserer Tochtergesellschaft CAP hilft Ihnen dabei.

Will Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Miete erhöhen, muss er oder sie Ihnen dies auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen. Dieses müssen Sie 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten haben (Art. 269d OR).

Wenn Sie mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sind, können Sie diese innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der für Ihren Bezirk/Kanton zuständigen Mietschlichtungsstelle anfechten (Art. 270b OR).

Grundsätzlich sind Veränderungen und Erneuerungen an Ihrer Mietwohnung nicht erlaubt. Denn am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben (ausser der normalen Abnützung, Art. 267 Abs. 1 OR). Stimmt Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin aber Ihren Erneuerungs- und Änderungsvorschlägen schriftlich zu, können Sie diese problemlos vornehmen.

In diesem Fall sind Sie nicht verpflichtet, das Mietobjekt im ursprünglichen Zustand zurückzugeben (Art. 260a OR) – es sei denn, Sie haben dies ausdrücklich und schriftlich vereinbart. Hat die Mietsache infolge der Änderungen/Erneuerungen einen erheblichen Mehrwert, können Sie vom Vermieter oder von der Vermieterin beim Auszug eine Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR).

Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin hat Ihnen die Wohnung gekündigt? Die Kündigung muss auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen, ansonsten ist sie nicht gültig. Eine solche «nichtige» Kündigung muss nicht angefochten werden, jedoch sollten Sie den Vermieter oder die Vermieterin schriftlich informieren, dass die ausgesprochene Kündigung nichtig ist.

Falls die Kündigung zwar formrichtig, aber missbräuchlich war, können Sie rechtlich dagegen vorgehen (Art. 271 oder 271a OR) und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. In diesem Fall müssen Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung ein schriftliches Anfechtungsbegehren und/oder Erstreckungsbegehren an die für Ihren Bezirk bzw. Ihren Kanton zuständige Mietschlichtungsstelle senden.

Um Ihren Mietvertrag zu beenden, müssen Sie Ihre Kündigung unterschrieben per Einschreiben an Ihren Vermieter senden. Falls mehrere Personen in derselben Wohnung leben, muss der Vertrag von allen Mieterinnen und Mietern unterschrieben werden. Bei Ehegatten oder bei einer eingetragenen Partnerschaft gilt das auch, falls der Mietvertrag ursprünglich nur von einer Person unterzeichnet wurde.

Beachten Sie dabei die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist und den vereinbarten Kündigungstermin. Falls im Vertrag nichts vereinbart wurde, sind die gesetzlichen Kündigungsfristen (für Wohnungen drei Monate und für Geschäftsräume sechs Monate) sowie die ortsüblichen Kündigungstermine einzuhalten. Die ortsüblichen Kündigungstermine sind je nach Kanton unterschiedlich und können bei der Mietschlichtungsstelle Ihres Wohnbezirks in Erfahrung gebracht werden.

Ihre Kündigung muss am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin eingehen. Vorsicht: Hier gilt nicht der Poststempel. Senden Sie Ihre Kündigung also rechtzeitig ab.

• Sie möchten vorzeitig aus Ihrer Wohnung ausziehen? In diesem Fall müssen Sie mindestens einen, besser aber mehrere, zumutbare und zahlungsfähige Nachmieter oder Nachmieterinnen stellen. Diese müssen bereit sein, das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen – und zwar auf den Termin, auf den Sie das Mietverhältnis beenden wollen. Natürlich müssen Ihre Nachmieter oder Nachmieterinnen sich die Wohnung auch leisten können. Andernfalls kann der Vermieter oder die Vermieterin die Nachmiete ablehnen. Das Formular unserer Tochtergesellschaft CAP hilft Ihnen beim Thema Nachmieter.
  
  
• Sie haben passende Nachmieterinnen oder Nachmieter gefunden und Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin gemeldet? Etwa nach zehn Tagen sollten Sie von ihm oder ihr eine schriftliche Bestätigung anfordern, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen sind. Falls der Vermieter oder die Vermieterin nicht antwortet oder die vorgeschlagenen Nachmieter oder Nachmieterinnen grundlos ablehnt, sollten Sie ihn oder sie schriftlich per Einschreibebrief zur Wohnungsabgabe auf den vorzeitigen Kündigungstermin einladen.
  
  
• Der Vermieter oder die Vermieterin erscheint nicht zu diesem Termin oder weigert sich, die Schlüssel entgegenzunehmen? In diesem Fall senden Sie alle Schlüssel des Mietobjekts mit einem kurzen Brief, in dem Sie aufzählen, wie viel und welche Schlüssel sie zurückschicken. Lassen Sie sich zudem den Inhalt des Briefs durch die Post bestätigen. Anschliessend können Sie Ihre Mietzinszahlungen ab dem Zeitpunkt einstellen, ab dem der Nachmieter oder die Nachmieterin die Wohnung gemietet hätte. Ihnen stehen dann zwei Möglichkeiten zur Verfügung:
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• Entweder Sie warten ab, ob Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin rechtliche Schritte gegen Sie einleitet. Sollten Sie betrieben werden, müssen Sie unbedingt innert zehn Tagen ab Erhalt des Zahlungsbefehls Rechtsvorschlag erheben;
• oder Sie leiten ein Schlichtungsverfahren bei der Mietschlichtungsbehörde ein. Dies macht insbesondere Sinn, wenn Sie für die Wohnung eine Mietkaution hinterlegt haben.
  
• Unsere Tochtergesellschaft CAP stellt Ihnen einen Entwurf für eine ausserterminliche Kündigung zur Verfügung.

Wenn Sie Ihre Wohnung gekündigt haben und alles glatt gelaufen ist, steht die Rückgabe Ihrer Wohnung an. Denken Sie dabei an folgende Punkte:

• Melden Sie sich rechtzeitig bei der Einwohnerkontrolle ab.
• Erstellen Sie einen Nachsendeauftrag bei der Post, falls Briefe oder Pakete noch an Ihre alte Adresse geschickt werden.
• Melden Sie sich bei Ihrer Telefongesellschaft, falls Sie einen Festnetzanschluss haben.

Sämtliche Räume (inkl. Keller, Dachboden usw.) müssen entweder «sauber» oder «besenrein» gereinigt sein. Was in Ihrem Fall zutrifft, steht in Ihrem Mietvertrag.

«Besenrein» heisst:

• Die Küche, das Badezimmer und die Toilette sind sauber geputzt.
• Die Teppiche wurden gesaugt und die Böden gewischt.
• Küchen- und Einbauschränke sind leer und innen geputzt.
• Kühlschrank und Gefriertruhe sind leer, abgetaut und geputzt.

In solchen Fällen übernimmt für gewöhnlich Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Endreinigung. In der Regel zahlen Sie dafür eine im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspauschale.

Muss die Wohnung «sauber» sein, empfiehlt es sich, ein Reinigungsinstitut zu beauftragen:

• Besichtigen Sie mit dem Reinigungsinstitut die Wohnung, und erstellen Sie eine Liste, was alles zu reinigen ist.
• Vereinbaren Sie Termin, Preis und Abnahmegarantie schriftlich. Das Reinigungsinstitut muss somit bei ungenügender Reinigung die Mängel kostenlos beheben und gründlich nachputzen. Am besten verlangen Sie, dass jemand vom Reinigungsinstitut bei der Wohnungsabnahme persönlich anwesend ist.
• Nach Abnahme durch den Vermieter können Sie das Reinigungsinstitut gegen Quittung bezahlen.

Vorsicht: Auch wenn Sie ein Reinigungsinstitut beauftragen, sind Sie als Mieterin oder Mieter für eine einwandfreie Reinigung des Mietobjekts verantwortlich.

Lesen Sie das Übergabeprotokoll genau, bevor Sie es unterzeichnen. Sollten Sie mit einem oder mehreren Punkten nicht einverstanden sein, bestehen Sie darauf, dass dies im Protokoll vermerkt wird, oder unterschreiben Sie es nicht. Sie sind nicht verpflichtet, ein Dokument zu unterschreiben, mit dessen Inhalt Sie nicht einverstanden sind. Am besten lassen Sie sich zudem eine Kopie des Übergabeprotokolls aushändigen.

Übrigens: Mängel, die Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin beim Übergabeprotokoll nicht angemerkt hat, können im Nachhinein nicht mehr vermerkt werden.

Normale Abnützung ist im Mietzins «mitinbegriffen». Dazu gehören zum Beispiel Nagellöcher, Schatten von Bildern an den Wänden oder kleine Kratzer im Waschbecken (Art. 267 OR).

Für ausserordentliche Abnützung wie etwa Löcher im Teppich müssen Sie selbst aufkommen. Sie schulden dem Vermieter oder der Vermieterin aber lediglich den verbleibenden Zeitwert des Einrichtungsgegenstands. Ist der Einrichtungsgegenstand vollständig amortisiert, schulden Sie keinen Ersatz. Die Lebensdauer eines Einrichtungsgegenstands können Sie der Paritätischen Lebensdauertabelle entnehmen. Weitere Infos finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mieterschäden.

Sie konnten sich mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin in einer mietrechtlichen Streitigkeit nicht einigen? Wenn Sie rechtliche Schritte einleiten wollen, müssen Sie sich mit Ihren Begehren zunächst an die für Ihren Bezirk/Kanton zuständige Schlichtungsbehörde für Mietsachen wenden. Dieses Verfahren ist kostenlos und zielt auf eine Einigung zwischen den Parteien ab. Falls dies nicht gelingt, können Sie sich an das zuständige Gericht wenden.

Aufgepasst: In vielen Fällen muss eine gesetzliche Frist eingehalten werden. Im Gegensatz etwa zur ordentlichen Kündigung ist bei vielen Begehren der Poststempel entscheidend: So etwa bei der Anfechtung von Mietzinserhöhungen oder beim Mietsenkungsbegehren. Diese müssen spätestens am Tag des Fristenablaufs abgeschickt werden.