Eigenmietwert: Definition, Berechnung und Abschaffung (2026)

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AUF EINEN BLICK

Mit dem Eigenmietwert soll ein Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern geschaffen werden.
Voraussichtlich ab 2028 wird der Eigenmietwert abgeschafft.
Wie sich die Abschaffung auf Ihre persönliche Situation auswirkt, besprechen Sie am besten mit einer Expertin oder einem Experten.

Eigenheim, Glück allein. Und plötzlich flattert eine Steuerrechnung ins Haus. Leider ist das kein Versehen. Denn wer in seinem eigenen Heim wohnt, muss aktuell noch den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Voraussichtlich ab 2028 wird der Eigenmietwert und somit die Besteuerung für selbstgenutzte Immobilien jedoch abgeschafft.

Eigenmietwert – was bedeutet das?

Unter Eigenmietwert (eigentlich die «Mietwertbesteuerung der selbstgenutzten Liegenschaften») versteht man Ausgaben, die anfallen würden, wenn man die Immobilie mieten würde. Eine theoretische Annahme. Aber eben auch eine konkrete finanzielle Entlastung, die dem Vermögen der Eigentümerin oder des Eigentümers zugutekommt – und deshalb der Einkommenssteuer unterliegt.

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Eigenmietwert berechnen

In den Kantonen gibt es recht unterschiedliche Varianten zur Berechnung des Eigenmietwerts. Je nach Wohnort fällt dieser sehr unterschiedlich aus. Meistens wird der Eigenmietwert jedoch so festgesetzt, dass er unter dem zu erwartenden Mietertrag liegt. So möchte man dem Verfassungsauftrag der Förderung von Wohneigentum gerecht werden.

Detailliertere Informationen über den örtlichen Eigenmietwert erhalten Sie bei Ihrem Gemeindesteueramt.

Eigenmietwert – so wird er versteuert

Der Eigenmietwert muss versteuert werden. Dafür dürfen Immobilienbesitzer die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für Wohneigentum von den Steuern abziehen. Beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung sollten Sie die Abzüge unbedingt berücksichtigen. Und somit Ihre Steuerlast reduzieren, die durch den Eigenmietwert erhöht wurde.

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Voraussichtlich ab 2028 wird der Eigenmietwert abgeschafft

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, die frühestens 2028 umgesetzt wird. Diese Änderungen wird es geben:

Abschaffung Eigenmietwert: Keine Besteuerung mehr für selbstgenutzte Immobilien.
Unterhaltskosten: Keine Abzüge mehr, ausser für Denkmalpflege; Kantone können Abzüge für Energiesparmassnahmen zulassen.
Schuldzinsen: Kein Abzug mehr für selbstgenutztes Eigentum. Ausser bei Erstkäufer:innen, die für eine selbstbewohnte Immobilie zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug machen können.
Zweitwohnungen: Verfassungsänderung, sodass Kantone neu spezielle Steuern erheben können.
Vermögensbesteuerung: Unverändert weiterhin nach den bisherigen Grundsätzen.

Wie wirkt sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Sie persönlich aus?

Wie sich die Abschaffung genau auf Ihre persönliche Situation auswirkt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Viele Besitzerinnen und Besitzer eines Eigenheims werden allerdings von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren. Denn beim aktuellen Niedrigzins-Niveau ist der Eigenmietwert meist höher als die Schuldzinsabzüge.

Besondere Vorteile gibt es für Erstkäuferinnen und Erstkäufer mit einer Ausnahmeregelung und auch für Pensionierte, falls diese ihre Hypothek bereits stark amortisiert haben. Und da voraussichtlich ab 2028 Renovationen nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können, ist eine Renovationswelle zu erwarten.

Wie Sie sich und Ihre Finanzen nach der Abschaffung des Eigenmietwerts optimal aufstellen, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören Ihre finanziellen Ziele, Liquidität, Flexibilität, Renditevorstellungen, Absicherung Ihrer Liebsten etc.

Gerne unterstützen Sie unsere Beraterinnen und Berater bei Ihrer finanziellen Planung.

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Nina
Senior Segmentmanagerin Privatkunden

Nina hat über 20 Jahre Allianz Erfahrung und war unter anderem im Vertrieb und im Aussendienst tätig. Wenn sie nicht gerade mit ihrem Hund unterwegs ist, plant sie den nächsten Tauchurlaub oder die nächste Wanderroute, pflegt ihren Garten und trifft sich mit Freundinnen und Freunden.