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Conseils pour les locataires. Bon à savoir.

À quoi devez-vous faire attention lorsque vous emménagez dans un nouvel appartement? Qu’est-ce que le dépôt de garantie du loyer et avez-vous le droit de sous-louer votre logement? Conseils et informations utiles sur tous les aspects de la location.

Emménagement et état des lieux d’entrée

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves? Avant de vous installer, prenez le temps d’inspecter soigneusement votre nouveau chez-vous et de noter les éventuels défauts dans l'état des lieux d'entrée. Il est important que vous conserviez une copie de ce document. Sachez aussi que vous avez le droit de consulter l’état des lieux de sortie du locataire précédent.

Remarque: l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée n’existe qu’en Suisse romande sur la base des Dispositions paritaires romandes pour habitation (DPR).

Pour en savoir plus sur le thème de la restitution du logement, lisez notre guide à ce sujet.

Garantie de loyer ou assurance? 

Par sécurité, la plupart des bailleurs exigent une garantie de loyer de leurs locataires. Son montant, d'au plus trois mois de loyer, est versé sur un compte de dépôt ouvert à votre nom auprès d’une banque et reste bloqué pour les deux parties pendant toute la durée du bail. Assurez-vous que la garantie de loyer a été versée correctement. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez en demander le remboursement.

Une autre possibilité consiste à conclure ce qu’on appelle une assurance de garantie locative. Au lieu de verser une caution, vous payez une prime annuelle. En cas de dommages locatifs, la banque ou l’assurance règle la facture du bailleur, mais demande généralement au locataire de lui rembourser le montant correspondant (à la différence d’une assurance combinée ménage). À cela s’ajoutent souvent des frais d'administration. C’est pourquoi, à l'instar de l’Association suisse des locataires (site en allemand), nous déconseillons de conclure une assurance de garantie locative.

Défauts lors de l’emménagement

Un frigo défectueux ou des parasites dans la salle de bain? Avertissez le bailleur immédiatement (idéalement le jour même). On parle de défaut lorsque les locaux et les objets d'ameublement sont endommagés et également s'il n'est pas possible d'emménager le jour prévu.

S’il s’agit de défauts dont vous jugez la réparation inutile, pensez néanmoins à les signaler à votre bailleur par écrit et à conserver une copie de votre courrier. Le bailleur pourra ainsi compléter l’état des lieux d'entrée et vous ne devrez pas répondre de ces défauts lorsque vous déménagerez.

Utilisez à cet effet le modèle de notification de défauts de notre filiale CAP.

Défauts durant la période de location

Vous avez emménagé il y a quelque temps déjà? Les défauts qui peuvent être éliminés par de menus travaux de nettoyage ou de réparation pendant la période de location doivent être réparés à vos frais (art. 259 CO). La réparation d’une charnière qui grince ou le remplacement d’un tuyau de douche font partie de ces travaux de «petit entretien». Dès qu’il faut faire appel à un spécialiste ou que les frais de matériel sont supérieurs à CHF 150.–, il ne s’agit plus de «petit entretien».

Si, pendant la durée de location, des défauts surviennent dont vous n’êtes pas responsable ou que vous ne devez pas éliminer à vos frais, vous avez les possibilités suivantes:

  • demander à votre bailleur qu’il effectue les réparations
  • demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a, d CO)
  • exiger des dommages-intérêts (art. 259a, e CO)
  • faire consigner le loyer (art. 259a, g CO)

Si le bailleur ne répond pas à votre demande de réparation, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé fixant un délai et indiquer qu'en cas de non-respect de celui-ci, vous consignerez les loyers à venir auprès du service désigné par le canton et vous ferez appel à l’autorité de conciliation.

Renseignez-vous à temps auprès de l’autorité de conciliation de votre district / canton pour savoir où transférer le loyer, car les procédures varient d’un canton à l’autre (et parfois même entre les districts).

Important: la consignation du loyer doit être effectuée dans les délais, c’est-à-dire avant ou à la date d’échéance du paiement, sinon elle sera considérée comme hors délai et ne sera prise en compte que pour le mois suivant! Utilisez à cet effet le modèle de consignation de loyer de notre filiale CAP.

Vous avez fait consigner votre loyer? Dans ce cas, vous disposez de 30 jours à compter de l’échéance du premier loyer consigné pour adresser votre requête à l’autorité de conciliation en matière de bail de votre district / canton. Au-delà de ce délai, le loyer consigné sera à nouveau versé au bailleur et vous devrez recommencer la procédure depuis le début.

Votre bailleur a connaissance du défaut, mais n’y a pas remédié dans un délai convenable? En pareil cas, vous pouvez, sous certaines conditions, résilier votre bail avec effet immédiat ou remédier au défaut aux frais du bailleur (art. 259b CO, exception à l’art. 259c CO). Cette procédure pouvant s’avérer complexe, nous vous conseillons de vous adresser à votre assurance de protection juridique au préalable.

Demande de diminution de loyer

Votre contrat de bail contient un taux d’intérêt de référence sur lequel est basé le loyer. Si le taux hypothécaire de référence passe en dessous du taux d’intérêt actuel pour votre bail, vous avez le droit de demander une baisse de loyer à votre bailleur.

Si celui-ci ne répond pas ou répond par la négative à votre demande dans les 30 jours, vous pouvez adresser une demande à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton.

Trop compliqué? Le modèle de demande de diminution de loyer de notre filiale CAP vous facilitera la tâche.

Contestation d’une augmentation de loyer

Si votre bailleur veut augmenter votre loyer, il doit vous le faire savoir au moyen d’un formulaire autorisé par le canton. Vous devez avoir reçu ce formulaire dix jours avant le début du délai de préavis (art. 269d CO).

Si vous n’êtes pas d’accord avec cette augmentation, vous pouvez la contester dans les 30 jours après réception de la communication auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton (art. 270b CO).

Sous-location

Vous souhaitez sous-louer une partie ou la totalité de votre logement? Vous devez au préalable obtenir l'accord de votre bailleur. Celui-ci a le droit de refuser la sous-location, mais seulement dans certains cas fixés par la loi (art. 262 CO). 

Transformations dans l’appartement

Les transformations et les rénovations dans l’appartement loué sont en principe exclues car, à la fin du bail, vous devez restituer l'appartement dans l’état où vous l'avez repris (exception faite de l’usure normale, art. 267 al. 1 CO). Cela dit, si votre bailleur vous donne son accord écrit pour vos propositions de rénovation et de transformation, vous pouvez vous y atteler.

Dans ce cas, vous ne devez pas rendre l’objet loué dans son état initial (art. 260a CO), sauf si vous vous êtes mis d’accord sur ce point par écrit avec votre bailleur. Si l’objet loué a beaucoup gagné en valeur suite aux transformations / rénovations, vous pourrez demander une indemnité à votre bailleur (art. 260a al. 3 CO) lorsque vous déménagerez.

Résiliation par le bailleur

Votre bailleur a résilié votre contrat de bail? La résiliation par le bailleur doit se faire au moyen d’un formulaire officiel, sinon elle sera considérée comme nulle. Une résiliation «nulle» n’a pas besoin d’être contestée, mais vous devez informer le bailleur par écrit de sa nullité.

Si la résiliation a été effectuée dans les règles, mais qu’elle est abusive, vous pouvez intenter une action en justice (art. 271 ou 271a CO) et/ou demander une prolongation du bail. En pareil cas, vous avez 30 jours après réception de la résiliation pour envoyer une demande de contestation et/ou de prolongation à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton.

Résiliation par le locataire

Vous souhaitez résilier votre bail? Sauf indication contraire dans le contrat de bail, vous devez respecter les dates officielles de résiliation et le délai légal de préavis (résiliation ordinaire). Dans certains cas, vous pouvez aussi déménager de manière anticipée (résiliation hors délai).

Résiliation ordinaire

Pour mettre fin à votre contrat de bail, vous devez envoyer votre résiliation par courrier recommandé à votre bailleur. Si l’appartement est occupé par plusieurs personnes, la résiliation doit être signée par toutes les personnes mentionnées comme locataires. Cette règle s’applique aussi aux couples mariés et aux partenaires enregistrés, même si le contrat de bail n’a initialement été signé que par une seule personne.

Tenez compte du délai de préavis et de la date de résiliation convenus dans le contrat de bail. Si rien n'a été convenu dans le contrat, il convient de respecter les délais de préavis légaux (trois mois pour les appartements et six mois pour les locaux commerciaux) ainsi que les dates de résiliation locales usuelles. Les dates de résiliation varient d’un canton à l'autre et peuvent être obtenues auprès de l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton.

Votre résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation. Attention: le cachet de la poste ne fait pas foi; pensez à envoyer votre résiliation dans les délais.

Résiliation hors délai

Si vous souhaitez quitter votre appartement de manière anticipée, vous devez proposer un ou, mieux encore, plusieurs locataires fiables et solvables qui seraient prêts à reprendre le bail aux conditions en vigueur au moment où vous souhaitez résilier le bail. Il va de soi que les personnes proposées doivent être en mesure de payer le loyer de l’appartement, faute de quoi, le bailleur pourra refuser. Le formulaire de notre filiale CAP vous aidera à proposer des locataires de remplacement.

Vous avez trouvé les bons repreneurs et vous avez communiqué leurs coordonnées à votre bailleur? Vous devriez donc recevoir dans les dix jours suivants la confirmation écrite que vous êtes libéré du contrat de bail. Si votre bailleur ne vous répond pas ou refuse les locataires proposés sans raison, invitez-le par courrier recommandé à l'état des lieux de sortie pour la date de résiliation anticipée.

Le bailleur ne vient pas au rendez-vous ou refuse de reprendre les clés?  Dans ce cas, renvoyez immédiatement toutes les clés de l’objet loué avec une petite lettre expliquant combien de clés et quelles clés vous renvoyez. Faites-vous confirmer le contenu de la lettre par l’employé de la poste. Vous pourrez alors arrêter de payer le loyer dès le moment où le locataire suivant aurait loué l’objet. Vous avez ensuite deux possibilités:

  • vous attendez de voir si votre bailleur entreprend des démarches légales à votre encontre. S’il vous poursuit, vous devez absolument faire opposition dans les dix jours dès réception du commandement de payer;
  • ou vous engagez une procédure de conciliation auprès de l’autorité compétente. Cette solution peut notamment s’avérer utile si vous avez versé une caution pour l’appartement.


Notre filiale CAP met à votre disposition un modèle de lettre pour la résiliation anticipée de votre contrat de bail. 

Restitution de l’appartement

Vous avez pu résilier votre contrat de bail sans problème. Prochaine étape: restituer l’appartement. À quoi devez-vous penser?

  • Rendez-vous au Contrôle des habitants suffisamment tôt pour annoncer votre départ.
  • Déposez une demande de réexpédition à la Poste pour faire acheminer les lettres ou paquets qui pourraient encore vous être envoyés à votre ancienne adresse.
  • Prenez contact avec votre opérateur téléphonique si vous avez une ligne fixe.

Date de restitution

Fixez un rendez-vous avec votre bailleur environ un mois à l’avance pour la restitution de l’appartement. Si vous ne pouvez pas vous rendre en personne à ce rendez-vous, vous devez remettre une procuration signée à votre remplaçant. 

Nettoyage

Toutes les pièces (y compris la cave, le grenier, etc.) doivent être «propres» ou «nettoyées». Vous verrez dans votre contrat ce qui s'applique dans votre cas.

«Nettoyé» signifie que:

  • la cuisine, la salle de bain et les toilettes ont été lavées;
  • les moquettes ont été aspirées et les sols récurés;
  • les placards de cuisine et les armoires murales ont été vidés et nettoyés;
  • le réfrigérateur et le congélateur ont été vidés, décongelés et nettoyés.

En général, le bailleur se charge du nettoyage final  et vous facture un forfait de nettoyage indiqué dans votre bail.

Si l’appartement doit être rendu «propre», il est recommandé de faire appel à une entreprise de nettoyage:

  • faites le tour de l’appartement avec un représentant de l’entreprise et dressez une liste des nettoyages à effectuer;
  • fixez par écrit une date, le prix et une garantie de remise. Si le nettoyage effectué est jugé insuffisant, l’entreprise devra y remédier et procéder à un nouveau nettoyage en profondeur. Exigez si possible qu’un collaborateur de l’entreprise de nettoyage soit présent lorsque vous rendrez l’appartement;
  • une fois la restitution effectuée, vous pourrez payer l’entreprise de nettoyage contre quittance.

N’oubliez pas que même si vous mandatez une entreprise de nettoyage, vous répondez vis-à-vis du bailleur du nettoyage irréprochable de l’objet loué.

État des lieux de sortie

Lisez attentivement l’état des lieux de sortie avant de le signer. Si vous n’êtes pas d’accord avec un ou plusieurs points, insistez sur le fait que cela soit indiqué dans l'état des lieux de sortie ou refusez de le signer. Vous n’êtes pas obligé de signer un document si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu. Demandez à ce qu’une copie de l'état des lieux de sortie vous soit remise.

Remarque: les défauts que le bailleur n’a pas notés dans l'état des lieux de sortie ne pourront plus être ajoutés a posteriori.

Usure

L’usure normale (p. ex. trous des clous, marques des tableaux sur les murs et petites rayures sur le lavabo) est comprise dans le loyer (art. 267 CO).

L’usure anormale (p. ex. trous dans la moquette) est à votre charge. Cependant, vous ne devez rembourser au bailleur que la valeur de l’objet d’ameublement endommagé au moment de la restitution. Si l’objet est totalement amorti, vous ne devez aucune compensation. Pour connaître la durée de vie d’un objet d’ameublement, consultez le tableau paritaire des amortissements.  Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans notre guide sur les dommages locatifs.

Autorités et délais

Vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre bailleur dans un litige relatif au droit du bail? Si vous souhaitez l’attaquer en justice, vous devez d’abord adresser votre requête à l’autorité de conciliation en matière de bail compétente pour votre district / canton. Cette démarche est gratuite et vise à aider les parties à trouver un accord. En cas d’échec, vous pourrez ensuite vous adresser au tribunal compétent.

Attention: n’oubliez pas que, dans de nombreux cas, vous devrez respecter le délai légal prévu. Le cachet de la Poste fait foi pour de nombreuses requêtes (exception faite de la résiliation ordinaire). C'est notamment le cas pour la contestation d’une augmentation de loyer ou pour une demande de baisse de loyer. Ces requêtes doivent être envoyées au plus tard le jour de l’expiration du délai.

Sabine, Segmentmanagerin Nichtleben Privat, Allianz Suisse
Sabine
Gestionnaire de segment Non-vie Privés
Sabine a fait des études en gestion d’entreprise avant de suivre la formation d’assistante d’assurance AFA et travaille chez Allianz depuis plus de 8 ans. C'est une connaisseuse en vin et une passionnée de mode qui s’intéresse aussi aux beaux-arts et trouve le temps de gérer une famille en même temps.

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