Informationen für Vermieterinnen und Vermieter. Das sollten Sie wissen.

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Was tun, wenn eine Mieterin die Miete immer zu spät bezahlt? Welche Gründe rechtfertigen eine Mietzinserhöhung? Und was müssen Sie bei der Wohnungsübergabe beachten? Mit unseren Informationen für Vermieterinnen und Vermieter behalten Sie den Durchblick.

Generell wird empfohlen, den Mietvertrag schriftlich zu fixieren. Damit Sie im Fall der Fälle etwas in den Händen haben.

Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Hauswart usw.) sollten Sie im Mietvertrag speziell vereinbaren und einzeln aufführen. Denn nur dann sind diese vom Mieter oder von der Mieterin auch geschuldet. Ansonsten wird angenommen, dass die Nebenkosten bereits im Nettomietzins enthalten sind. Formulierungen wie «alle Nebenkosten gehen zulasten des Mieters» sind mangels Klarheit ungültig.

Ändert sich etwas am Zivilstand der Mieterin oder des Mieters, müssen Sie nicht extra einen neuen Mietvertrag erstellen. Der bisherige Mietvertrag ist weiterhin gültig, allerdings mit den gesetzlichen Regelungen über eine Familienwohnung:

  • Wollen die Mieterinnen oder Mieter kündigen, müssen beide Ehe- bzw. eingetragenen Partner die Kündigung unterschreiben, damit sie gültig ist.
  • Wollen Sie als Vermieterin oder Vermieter kündigen, müssen Sie an beide Partner jeweils mit separater Post je ein Kündigungsformular senden. Dies gilt auch für Kündigungsandrohungen und andere offizielle Schreiben.

Als Vermieterin oder als Vermieter können Sie aus zwei Gründen ein Mietzinsdepot verlangen: zum einen für allfällige Beschädigungen am Mietobjekt, die die Mieterin oder der Mieter verursacht. Und zum anderen für unbezahlte Mietzinse. Bei Mietwohnungen können Sie dafür maximal drei Monatsmieten verlangen. Dieses Depot muss gemäss Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot auf den Namen der Mieterin oder des Mieters hinterlegt werden und ist während der Mietdauer für beide Parteien gesperrt.

Viele Versicherungen bieten eine sogenannte Mietkautionsversicherung  an. Erfahren Sie im Ratgeber, wie wir dazu stehen.

Üblicherweise erstellen die Mietvertragsparteien bei Mietantritt ein Übergabeprotokoll. Dort werden der aktuelle Zustand des Mietobjekts und allfällig vorhandene Mängel festgehalten. Eine Pflicht zur Erstellung eines solchen Übergabeprotokolls besteht nur in der Westschweiz (Paritätische westschweizerische Bestimmungen für Wohnräume, kurz PWB).

Wir empfehlen Ihnen, ein solches Protokoll bei der Wohnungsübergabe zu erstellen. Bewahren Sie Ihre Kopie gut auf. Denn für Mängel am Ende der Mietdauer, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten sind, haftet unter Umständen die Mieterin oder der Mieter. Für Schäden, die bereits im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, muss die Mieterin oder der Mieter jedoch nicht aufkommen. Er oder sie kann sogar auf Wunsch das Rückgabeprotokoll des Vormieters einsehen.

Sie möchten den Mietzins für Ihr Mietobjekt erhöhen? Dann kontaktieren Sie uns bitte. Wir beraten Sie gerne und prüfen, ob die jeweiligen Voraussetzungen für eine Mietzinserhöhung gegeben sind. Zudem erklären wir Ihnen, wie Sie die Mietzinserhöhung berechnen können.

Den Mietzins dürfen Sie grundsätzlich nur dann erhöhen, wenn Sie dafür eine Mehrleistung (Art. 269a lit. b OR) erbringen. Dies sind beispielsweise wertvermehrende Investitionen wie der Einbau neuer, bisher noch nicht vorhandener Einrichtungen (z. B. Geschirrspüler) oder zusätzliche Nebenleistungen. Aber auch der Ersatz von Elementen und bestehenden Einrichtungen durch höherwertige bzw. leistungsfähigere Elemente und Einrichtungen (z. B. schallisolierende Fenster) haben gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Lehre wertvermehrenden Charakter.

Es gibt aber noch andere Gründe, die unter Umständen eine Mietzinserhöhung rechtfertigen, wie beispielsweise:

  • Anpassung an die Teuerung
  • Anpassung an den gestiegenen Referenzzinssatz für Hypotheken
  • Kostensteigerungen (z. B. höhere Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, Unterhaltskosten)
  • Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
  • Erzielung eines angemessenen Ertrags
  • Mietzinserhöhung nach Verkauf

Anders sieht es bei werterhaltenden Investition aus, wie beispielsweise beim Ersatz der alten kaputten Waschmaschine durch eine neue. Da Vermieterinnen und Vermieter gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet sind, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten, dürfen Sie derartige Kosten nicht in eine Mietzinserhöhung umwandeln.

Eine Mietzinserhöhung können Sie jeweils auf den nächsten Kündigungstermin vornehmen. Diese müssen Sie der Mieterin oder dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton am Ort des Mietobjekts genehmigten Formular mitteilen und entsprechend begründen. Die Mieterin oder der Mieter kann die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).

Möchten Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter kündigen? Dann müssen Sie dafür ein amtlich genehmigtes Kündigungsformular verwenden. Dieses erhalten Sie bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle am Ort des vermieteten Objekts. Es wird empfohlen, derartige Schreiben rechtzeitig per Einschreiben zu verschicken und die Postquittung gut aufzuheben.

Wichtig ist, dass Sie die gesetzlichen Mindestfristen und die ortsüblichen Kündigungstermine einhalten. Bei einer Wohnung sind es in der Regel drei Monate, bei einem Geschäftsraum sechs Monate. Es sei denn, Sie haben im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und/oder spezielle Kündigungstermine vereinbart.

Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterin oder beim Mieter eintreffen. Hier gilt die Zustellung und nicht der Poststempel. Sollte die Mieterin oder der Mieter das Einschreiben nicht abholen, gilt es am siebten Tag als zugestellt.

Die Kündigung müssen Sie an die im Mietvertrag bezeichneten Mieterinnen oder Mieter des Mietverhältnisses bzw. an deren bevollmächtigte Vertreterin oder Vertreter richten. Bei Familienwohnungen müssen Sie das Schreiben immer separat an beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partnerinnen oder Partner senden, auch wenn nur eine Person als Mieterin oder Mieter im Mietvertrag aufgeführt wurde.

Zahlt Ihre Mieterin die Miete nicht oder begleicht Ihr Mieter die Nebenkosten zu spät? Dann können Sie für die Zahlung des ausstehenden Betrags eine schriftliche Frist ansetzen. Diese Frist muss bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d OR).

Zusätzlich zur Zahlungsaufforderung können Sie eine ausserordentliche Kündigung bei Fristablauf androhen. Beachten Sie: Bei einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter oder die Mieterin keine Verlängerung der Mietdauer (Mieterstreckung) verlangen.

Nutzen Sie für die Zahlungsaufforderung  die Vorlage unserer Tochtergesellschaft CAP.

Zahlt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter ständig verspätet, können Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist und des vertraglichen Kündigungstermins ordentlich kündigen.

Ihre Mieterin oder Ihr Mieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu gebrauchen und auf Hausbewohnerinnen und Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Beschwert sich beispielsweise ein Nachbar bei Ihnen, dass er durch Ihre Mieterin oder Ihren Mieter gestört wird, können Sie die Mieterin oder den Mieter mit eingeschriebenem Brief auffordern, die Störungen zu unterlassen.

Verletzt die Mieterin oder der Mieter trotz schriftlicher Mahnung Ihrerseits seine Sorgfalts- und Rücksichtspflicht weiter, sodass Ihnen oder den anderen betroffenen Personen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, können Sie das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Sie können jedoch fristlos kündigen, wenn die Mieterin oder der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich einen schweren Schaden zufügt Art. 257f Abs. 4 OR).

Bei der Wohnungsrückgabe müssen Sie die Wohnung auf Mängel prüfen, die durch die Mieterin oder den Mieter verursacht wurden. Halten Sie diese Mängel im Übergabeprotokoll fest, und machen Sie diese gegenüber der Mieterin oder dem Mieter sofort (das heisst innert zwei bis drei Werktagen) geltend. Versäumen Sie dies, haften Sie als Vermieterin oder Vermieter für die Mängel.

Die Mieterin oder der Mieter ist nur für Mängel durch übermässige Wohnungsabnützung haftbar. Dazu zählen beispielsweise stark verschmutzte Tapeten wegen Raucherschäden, grössere, nicht entfernbare Flecken auf Böden oder Tapeten, Kratzer auf dem Parkett oder Sprünge im Waschbecken. Der Mieter oder die Mieterin schuldet Ihnen dabei aber bloss den verbleibenden Zeitwert der betroffenen Sache. Falls der Einrichtungsgegenstand vollständig amortisiert ist, schuldet der Mieter oder die Mieterin keinen Ersatz.

Die normale Abnutzung hingegen wird durch die Zahlung des monatlichen Mietzinses abgegolten. Dazu gehören beispielsweise ordentlich verputzte Dübellöcher, kleinere Schmutzstreifen an Tapeten, kleinere Kratzer im Waschbecken oder die Abnützung des Teppichs.

Damit die Mieterin oder der Mieter für die von ihm oder ihr verursachten Mängel haftet, muss er oder sie das Protokoll mit den einzeln aufgeführten Mängeln unterzeichnen. Gelegentlich kommt es auch vor, dass die Mieterin oder der Mieter mit der Mängeleinschätzung und deren Haftung nicht einverstanden ist und das Abnahmeprotokoll nicht unterschreibt. Dann senden Sie ihm oder ihr das Mängelprotokoll sowie die detaillierte Mängelrüge sofort per Einschreiben zu. Erstellen Sie auch Beweisfotos vom Zustand der beschädigten Einrichtungsgegenstände – diese könnten später nützlich sein.

Grundsätzlich muss die Wohnung bei der Übergabe durch die Mieterin oder den Mieter gereinigt sein. Hier wird allerdings zwischen «sauber» und «besenrein» unterschieden – je nachdem, was im Mietvertrag festgehalten wurde.

«Besenrein» bedeutet, dass die Küche, das Badezimmer und die Toilette sauber geputzt sein müssen. Böden müssen gewischt und Teppiche gesaugt sein. Die Küchen- und Einbauschränke müssen leer und feucht ausgewischt sein. Kühlschrank und Tiefkühler müssen ebenfalls geräumt sowie abgetaut und gereinigt sein. In solchen Fällen wurde meistens im Mietvertrag vereinbart, dass Sie als Vermieterin oder Vermieter die Kosten für die Endreinigung übernehmen. Dafür zahlt Ihnen die Mieterin oder der Mieter eine im Mietvertrag vereinbarte Reinigungspauschale.

Muss die Wohnung «sauber» übergeben werden, kann die Mieterin oder der Mieter die Reinigung entweder selber übernehmen oder auf eigene Kosten ein Reinigungsinstitut beauftragen. Verantwortlich für eine einwandfreie Reinigung ist aber die Mieterin oder der Mieter.

Können Sie sich mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter in einer mietrechtlichen Streitigkeit nicht einigen und wollen Sie rechtliche Schritte einleiten, müssen Sie sich zunächst an die zuständige Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort des vermieteten Objekts wenden. Dieses Verfahren ist kostenlos und soll eine Einigung zwischen den Parteien bewirken. Ist dies nicht möglich, kann innert einer gesetzlichen Frist das zuständige Gericht angerufen werden.

In vielen Fällen ist es entscheidend, dass diese gesetzliche Frist gewahrt wird und Sie rechtzeitig handeln. Schriftliche Eingaben und Einzahlungen an das Gericht gelten als innert Frist erfolgt, wenn sie spätestens am letzten Tag der Frist dem Gericht oder der Schweizerischen Post übergeben worden sind.

Sabine, Segmentmanagerin Nichtleben Privat, Allianz Suisse
Sabine
Segmentmanagerin Nichtleben Privat

Sabine absolvierte nach ihrem BWL-Studium die Ausbildung zur Versicherungsvermittlerin VBV und ist seit über 8 Jahren bei der Allianz. Sie ist Weinkennerin, begeisterte Fashionista, interessiert sich für die schönen Künste und findet nebenher noch Zeit, eine Familie zu managen.
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