Assicurazione stabili nell’ambito della proprietà per piani: chi risponde di cosa?
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A COLPO D'OCCHIO
Una tempesta fa cadere diverse tegole dal tetto del vostro condominio. Chi si occupa della riparazione e chi ne sostiene i costi? Nella proprietà per piani, alcune parti dell’edificio sono comuni, mentre altre sono di proprietà esclusiva. Capire questa distinzione è fondamentale per sapere chi risponde in caso di danno e quali assicurazioni servono.
Chi paga in caso di danni nel contesto della proprietà per piani?
Non è sempre facile capire chi risponda e spesso ci si accorge di non essere sufficientemente assicurati solo quando si verifica un sinistro. I nostri consulenti sono a disposizione per verificare la vostra copertura attuale e illustrarvi le soluzioni Allianz più adatte per colmare eventuali lacune.
Come funziona l’assicurazione stabili nell’ambito della proprietà per piani?
L’assicurazione stabili assicura un edificio contro rischi come incendio ed eventi naturali, coprendo ad esempio i danni dovuti a incendi, fulmini, esplosioni, frane, grandine, inondazioni, valanghe, pressione della neve, caduta di massi e tempeste.
La proprietà per piani ha una particolarità: chi acquista un appartamento diventa, ai sensi dell’art. 712a CC, comproprietario dell’intero fondo e dell’edificio. Per questo motivo, l’assicurazione stabili viene stipulata dalla comunità dei proprietari per piani per l’intero edificio e non dai singoli proprietari.
L’assicurazione stabili è obbligatoria nell’ambito della proprietà per piani?
L’assicurazione contro gli incendi e i danni da eventi naturali è disciplinata a livello cantonale e prevede tre diversi modelli che stabiliscono dove e secondo quali modalità stipulare la polizza. In 19 Cantoni su 26 vige l’obbligo di assicurarsi presso l’assicurazione stabili cantonale, che detiene il monopolio:
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Categoria
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Cantoni (esempi)
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Regolamentazione
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|---|---|---|
| Monopolio assicurativo cantonale | Zurigo (GVZ), Berna (GVB), Argovia (AGV), ecc. (19 Cantoni) | Assicurazione obbligatoria, stipulabile solo presso l’assicurazione cantonale |
| Obbligo assicurativo con libera scelta | Uri, Svitto, Obvaldo, Appenzello Interno e Principato del Liechtenstein | Assicurazione obbligatoria, stipulabile presso assicuratori privati |
| Assicurazione facoltativa | Ginevra, Ticino, Vallese | Assicurazione non obbligatoria, ma vivamente consigliabile nel proprio interesse — e raccomandata dalle banche |
Perché è importante avere un’assicurazione di responsabilità civile per la comunità dei proprietari per piani?
Molti proprietari per piani ritengono che la propria assicurazione di responsabilità civile privata sia sufficiente. In realtà, dal momento che l’edificio appartiene giuridicamente a tutti i comproprietari, i danni reciproci o quelli alle parti comuni non sono sempre considerati alla stregua di danni a terzi e vengono quindi coperti solo in misura limitata. In questi casi, la responsabilità civile privata spesso non copre l’intero danno, con il rischio di dover sostenere personalmente costi elevati.
A ciò si aggiunge la responsabilità solidale: per eventuali difetti che interessano le parti comuni dell’edificio rispondono in linea di principio tutti i proprietari. Anche se un ospite scivola sul piazzale ghiacciato o un albero pericolante situato sul terreno comune cade sulla proprietà confinante, è la comunità dei proprietari per piani a dover rispondere del danno.
L’assicurazione di responsabilità civile della comunità dei proprietari per piani offre la protezione necessaria in questi casi. Volete saperne di più? I nostri consulenti saranno lieti di assistere voi e gli altri comproprietari.
Quali danni non copre l’assicurazione stabili della comunità dei proprietari per piani?
La copertura di base dell’assicurazione stabili non tutela da tutti i rischi. Tra le esclusioni vi sono ad esempio:
- terremoti
- danni causati dall’acqua, ad esempio in seguito alla rottura di un tubo o al rigurgito della canalizzazione
- danni causati dall’acqua piovana e dall’acqua di scioglimento
Particolare attenzione merita il rischio sismico: in seguito a un terremoto di forte intensità, il pool svizzero per la copertura dei danni sismici mette a disposizione dei propri membri fino a un massimo complessivo di CHF 2 miliardi per evento, ma solo se il sisma raggiunge un’intensità pari almeno al grado VII della scala macrosismica europea (EMS-98). Va inoltre considerato che si tratta di una prestazione volontaria, alla quale i proprietari di stabili non hanno alcun diritto per legge.
La somma erogata è inoltre limitata a un massimo di CHF 100 000.– per edificio e, di norma, non è quindi sufficiente a finanziarne la ricostruzione. Come sottolinea l’Associazione degli istituti cantonali di assicurazione (AICA), per molti proprietari le conseguenze finanziarie di un forte terremoto potrebbero significare la rovina economica.
Poiché le assicurazioni stabili cantonali non coprono di norma il rischio sismico, Allianz offre un’assicurazione contro i terremoti, per evitare che, in caso di sisma, le comunità dei proprietari per piani debbano sostenere perdite che possono ammontare a milioni di franchi.
Richiedete un’offerta per colmare le lacune di copertura
Terremoti e danni causati dall’acqua spesso non rientrano nella copertura standard. Noi configuriamo la vostra assicurazione stabili con coperture complementari specifiche per colmare proprio queste lacune.
Chi paga cosa in caso di danni nell’ambito della proprietà per piani?
È la legge a stabilire chi risponde a seconda del tipo di danno, distinguendo tra parti comuni e parti in diritto esclusivo:
- tetto, facciata, vano scale e condotte comuni sono di competenza della comunità dei proprietari per piani;
- allestimenti interni, rivestimenti dei pavimenti, muri interni e condotte a uso esclusivo sono invece di competenza del singolo proprietario.
È proprio questa distinzione a essere più spesso motivo di controversie, anche in relazione alla responsabilità civile privata.
Parti comuni vs parti in diritto esclusivo
La tabella seguente mostra quali parti dell’edificio sono generalmente comuni e quali rientrano invece nel diritto esclusivo.
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Parti comuni (di competenza della
comunità dei proprietari per piani) |
Parti in diritto esclusivo
(di competenza del singolo proprietario) |
|---|---|
| Tetto e facciata | Pavimentazione e parquet |
| Vano scale e ascensore | Muri interni (non portanti) |
| Muri portanti | Allestimenti interni e installazioni |
| Condotte comuni | Condotte a uso esclusivo all’interno dell’appartamento |
| Piazzale e spazi esterni | Cucina e bagno |
Regola empirica: tutto ciò che potete modificare liberamente senza compromettere la struttura dell’edificio rientra nel diritto esclusivo.
Quanto costa l’assicurazione stabili nell’ambito della proprietà per piani?
Il premio viene fatturato all’amministrazione della comunità dei proprietari per piani, che ripartisce poi l’importo tra tutti i proprietari nell’ambito del conteggio delle spese accessorie, in base alle quote di valore iscritte nel registro fondiario (art. 712h CC). Chi possiede un’unità più grande o con caratteristiche costruttive di maggior valore paga di conseguenza una quota più alta.
Un esempio concreto aiuta a capire come funziona il calcolo: per uno stabile con un valore assicurato di CHF 2 000 000.– e un tasso di premio di CHF 0.29 ogni CHF 1000.– di valore assicurato, il premio annuo per l’intero edificio ammonta a CHF 580.–. La tabella seguente mostra la ripartizione del premio tra cinque unità in base alle rispettive quote di valore.
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Unità
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Quota di valore
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Quota di premio (esempio)
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|---|---|---|
| Unità 1 | 25 % | CHF 145.– |
| Unità 2 | 25 % | CHF 145.– |
| Unità 3 | 20 % | CHF 116.– |
| Unità 4 | 15 % | CHF 87.– |
| Unità 5 | 15 % | CHF 87.– |
| Total | 100 % | CHF 580.– |
Nota: i valori riportati hanno carattere puramente illustrativo. I tassi di premio variano a seconda del Cantone e del modello assicurativo.
Assicurazione stabili in caso di proprietà per piani: protetti al meglio con Allianz
Allianz offre un’assicurazione stabili modulare, che può essere adattata alle esigenze specifiche della proprietà per piani. Potete abbinare le coperture di cui la vostra comunità di proprietari per piani ha effettivamente bisogno: incendio e danni da eventi naturali, danni causati dall’acqua, rottura di vetri, rischi supplementari, impiantistica, responsabilità civile dello stabile e terremoti, tutto presso un unico assicuratore. Le parti dell’edificio che non rientrano nel diritto esclusivo devono essere assicurate tramite l’assicurazione stabili della comunità dei proprietari per piani.
I vantaggi in sintesi:
- servizio di pronto intervento 24 ore su 24 in caso di sinistro
- coperture complementari opzionali come Impianti esterni, Smart Home o Protezione casa
- possibilità di scegliere tra diverse varianti di franchigia a seconda della disponibilità economica della comunità dei proprietari per piani
Siamo un partner affidabile dalla A alla Z e vi affianchiamo lungo tutto il ciclo di vita del vostro immobile, dalla prima offerta fino al risanamento energetico.
Un’assicurazione stabili su misura per voi
Ora sapete quali coperture deve prevedere una polizza per una comunità di proprietari per piani. Il passo successivo è trovare insieme la soluzione più adatta alle vostre esigenze specifiche. Le nostre agenzie generali locali vi offrono una consulenza personalizzata e calcolano un’offerta su misura per il vostro edificio e la vostra comunità di proprietari per piani.
Domande frequenti e risposte
L’assicurazione stabili deve essere stipulata collettivamente dalla comunità dei proprietari per piani. L’amministrazione agisce a nome di tutti i proprietari. Non è possibile stipulare una polizza separata per ogni appartamento per assicurare l’involucro dell’edificio, poiché quest’ultimo appartiene giuridicamente a tutti i comproprietari.
Solo tramite coperture complementari. I danni da incendio ed eventi naturali sono inclusi nella copertura di base. I danni causati dall’acqua in seguito alla rottura di tubi, al rigurgito della canalizzazione o a perdite di apparecchi devono essere inclusi esplicitamente come copertura complementare presso un assicuratore privato come Allianz. Anche nei Cantoni con monopolio assicurativo, a seconda del Cantone, è possibile assicurare i danni causati dall’acqua con una copertura complementare. La portata esatta della copertura varia da Cantone a Cantone.
Nella maggior parte dei Cantoni, sì: in 19 Cantoni tramite l’assicurazione stabili cantonale, che detiene il monopolio assicurativo; nei Cantoni GUSTAVO di Uri, Svitto, Obvaldo e Appenzello Interno tramite un assicuratore privato. Nei Cantoni Ginevra, Ticino e Vallese è facoltativa, ma viene richiesta dalle banche per la concessione di ipoteche e tutela il capitale investito.
Sì. L’edificio è assicurato dalla comunità dei proprietari per piani. A livello individuale, avete bisogno di un’assicurazione mobilia domestica per i vostri beni personali, come mobili, apparecchi elettronici e capi di abbigliamento, e di un’assicurazione della responsabilità civile privata per i danni che potreste causare voi, ad esempio se l’acqua fuoriuscita dalla vasca da bagno danneggia l’appartamento dei vicini.
Fatevi dare la polizza assicurativa in corso della comunità dei proprietari per piani e verificate se sono inclusi i danni causati dall’acqua, i terremoti e la responsabilità civile stabili. Controllate inoltre che il valore assicurato sia aggiornato, per evitare una sottoassicurazione. Eventuali interventi che aumentano considerevolmente il valore dell’appartamento devono essere comunicati all’amministrazione; in caso contrario, si rischia una sottoassicurazione per l’intera comunità dei proprietari per piani. Infine, leggete il verbale relativo alle assicurazioni dell’ultima assemblea dei proprietari.
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