Gebäudeversicherung Stockwerkeigentum: Wer ist wofür zuständig?

Die Gebäudeversicherung versichert Ihr Gebäude gegen Gefahren wie Feuer- und Elementarschäden. Sie deckt Schäden am Gebäude beispielsweise durch Feuer, Blitz, Explosion, Erdrutsch, Hagel, Hochwasser, Lawinen, Schneedruck, Steinschlag und Sturm.

Im Stockwerkeigentum gilt eine Besonderheit: Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nach Art. 712a ZGB Miteigentum am gesamten Grundstück und Gebäude. Die Gebäudeversicherung ist deshalb eine gemeinschaftliche Angelegenheit der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG), nicht der einzelnen Eigentümerin oder des einzelnen Eigentümers.  

Die Feuer- und Elementarschadenversicherung ist kantonal geregelt und kennt 3 Modelle, die darüber entscheiden, wo und wie Sie Ihre Police abschliessen. In 19 von 26 Kantonen besteht eine Versicherungspflicht über die kantonale Monopolversicherung:

Viele Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer gehen davon aus, dass ihre Privathaftpflichtversicherung auch im Stockwerkeigentum ausreicht. Schäden zwischen einzelnen Parteien der Eigentümergemeinschaft oder an gemeinschaftlichen Teilen sind oft nur eingeschränkt als Drittschäden gedeckt, weil das Gebäude rechtlich allen gemeinsam gehört. Die private Haftpflicht deckt solche Fälle oft nicht vollständig ab. Genau hier entsteht eine kritische Lücke, die schnell teuer wird.

Hinzu kommt die solidarische Haftung: Bei einem Werkmangel an gemeinschaftlichen Teilen haften grundsätzlich alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam. Rutscht ein Gast auf dem vereisten Vorplatz aus oder fällt ein morscher Baum vom gemeinsamen Grundstück auf das Nachbarsgrundstück, muss die Gemeinschaft für den Schaden aufkommen.

Die Gebäudehaftpflicht der STWEG schliesst diese Lücke. Sie möchten mehr dazu erfahren? Unsere Beraterinnen und Berater unterstützen Sie und Ihre Eigentümergemeinschaft.  

Die Basisdeckung der Gebäudeversicherung schützt dabei nicht vor allen Risiken. Nicht gedeckt sind beispielsweise:

• Erdbeben,
• Wasserschäden, z. B. durch Rohrbruch oder Rückstau,
• Schäden durch Regen- und Schmelzwasser.

Besonders heikel ist das Erdbebenrisiko: Der Schweizerische Pool für Erdbebendeckung (SPE) stellt seinen Mitgliedern nach einem schweren Erdbeben pro Ereignis gesamthaft bis zu 2 Mrd. CHF zur Verfügung, jedoch nur, wenn die Intensität VII auf der Europäischen Makroseismischen Skala (EMS-98) erreicht wird. Hinzu kommt: Die Unterstützung ist eine freiwillige Leistung, auf die Gebäudeeigentümerinnen und Gebäudeeigentümer keinen gesetzlichen Anspruch haben.

Pro Gebäude ist die Auszahlung zudem auf maximal CHF 100 000.– begrenzt, daher für einen Wiederaufbau in der Regel nicht ausreichend. Wie die Vereinigung Kantonaler Gebäudeversicherungen (VKG) festhält, würden die finanziellen Folgen eines starken Erdbebens für viele Eigentümerinnen und Eigentümer den finanziellen Ruin bedeuten.

Da die kantonalen Gebäudeversicherungen das Erdbebenrisiko nicht standardmässig decken, bietet die Allianz die Erdbebenversicherung an – damit Stockwerkeigentümergemeinschaften im Ernstfall nicht auf Millionenverlusten sitzen bleiben.  

Das Gesetz legt fest, wer für welchen Schaden zuständig ist. Die Grenze verläuft zwischen Gemeinschaftseigentum und persönlichem Bereich (Sonderrecht):

1. Dach, Fassade, Treppenhaus und gemeinschaftliche Leitungen sind Sache der STWEG.
2. Für Innenausbau, Bodenbelag, Innenwände und individuelle Leitungen ist die Eigentümerin oder der Eigentümer persönlich zuständig.

Genau an dieser Grenze entstehen die häufigsten Streitfälle, oft kombiniert mit Fragen zur persönlichen Haftpflichtversicherung.  

Die folgende Übersicht zeigt, welche Gebäudeteile in der Regel zur Gemeinschaft gehören und welche in Ihr Sonderrecht fallen.

Faustregel: Was Sie nach Belieben verändern können, ohne die Gebäudestruktur zu beeinträchtigen, liegt im Sonderrecht.

Die Prämie geht als eine Rechnung an die Verwaltung der STWEG. Diese verteilt den Betrag über die Nebenkostenabrechnung nach den im Grundbuch festgelegten Wertquoten (Art. 712h ZGB) auf alle Eigentümerinnen und Eigentümer. Wer eine grössere oder aufwendiger ausgebaute Einheit besitzt, zahlt entsprechend mehr.

Ein illustratives Beispiel zeigt die Mechanik: Bei einem Gebäudeversicherungswert von CHF 2 000 000.– und einem Prämienansatz von CHF 0.29 pro CHF 1000.– Versicherungswert ergibt das eine Jahresprämie von CHF 580.– für das gesamte Gebäude. Die folgende Tabelle zeigt die Verteilung auf 5 Einheiten nach Wertquoten.

Hinweis: Die Werte dienen nur zur Veranschaulichung. Prämienansätze variieren je nach Kanton und Versicherungsmodell.

Die Allianz bietet eine modular aufgebaute Gebäudeversicherung, die sich an die besonderen Verhältnisse im Stockwerkeigentum anpassen lässt. Sie kombinieren die Bausteine, die Ihre STWEG tatsächlich braucht: Feuer- und Elementarschäden, Wasserschäden, Glasbruch, Zusätzliche Gefahren, Haustechnik, Gebäudehaftpflicht und Erdbeben aus einer Hand. Gebäudebestandteile ausserhalb des Sonderrechts sind über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zu versichern.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

• Notfallhilfe rund um die Uhr im Schadenfall
• Individuelle Erweiterungen wie Aussenanlagen, Smart Home oder Wohnschutzbrief
• Unterschiedliche Selbstbehalt-Varianten, abgestimmt auf das Budget der STWEG

Wir sind verlässliche Begleiterinnen und Begleiter durch alle Lebensphasen Ihrer Liegenschaft, von der ersten Offerte bis zur energetischen Sanierung.