Assurance bâtiments dans le cadre de la propriété par étages: qui est responsable de quoi?

L’assurance bâtiments couvre l’immeuble commun contre des risques tels que l’incendie et les dommages naturels. Elle intervient ainsi en cas de dommages causés au bâtiment, par exemple par un incendie, la foudre, une explosion, un glissement de terrain, la grêle, les hautes eaux, les avalanches, la pression de la neige, la chute de pierres et la tempête.

La propriété par étages (PPE) présente une particularité: conformément à l’art. 712a du code civil (CC), les copropriétaires acquièrent la copropriété de l’ensemble du terrain et de l’immeuble. L’ assurance bâtiments relève donc de la responsabilité collective de la communauté des propriétaires par étages, et non de la responsabilité individuelle des copropriétaires.  

L’assurance incendie et dommages naturels est réglementée au niveau cantonal et prévoit trois modèles différents qui déterminent où et selon quelles modalités vous pouvez conclure votre police. Dans 19 cantons sur 26, il existe une obligation d’assurance auprès de l’établissement cantonal d’assurance, qui détient le monopole:

De nombreux propriétaires par étages partent du principe que leur assurance responsabilité civile privée suffit. En réalité, comme l’immeuble appartient juridiquement à tous les copropriétaires, les dommages réciproques ou ceux causés aux parties communes ne sont pas toujours considérés comme des dommages de tiers et ne sont donc couverts que dans une mesure limitée par l’assurance responsabilité civile privée. Une lacune d’assurance critique, qui peut vite coûter cher.

À cela s’ajoute la responsabilité solidaire: en cas de défaut d’ouvrage affectant les parties communes, tous les copropriétaires sont en principe solidairement responsables. Si un client glisse sur le parvis verglacé ou si un arbre vermoulu tombe du terrain commun sur la propriété voisine, la copropriété doit prendre en charge les dommages.

La responsabilité civile bâtiments de la PPE comble cette lacune. Vous souhaitez en savoir plus? Nos conseillers et conseillères se feront un plaisir de vous renseigner, vous et vos copropriétaires.

La couverture de base de l’assurance bâtiments ne couvre pas tous les risques. Sont notamment exclus:

• les tremblements de terre;
• les dégâts d’eau dus p. ex. à une rupture de canalisation ou au refoulement des eaux;
• les dommages causés par les eaux pluviales et celles provenant de la fonte de glace.

Les tremblements de terre représentent le risque le plus important: en cas de séisme de grande ampleur, le Pool suisse pour la couverture des dommages sismiques (PSDS) met à la disposition de ses membres jusqu’à CHF 2 milliards par événement. Cette aide n’est toutefois débloquée qu’à partir d’une magnitude de VII sur l’échelle macrosismique européenne (EMS-98). Il s’agit en outre d’une prestation volontaire à laquelle les propriétaires d’immeubles ne peuvent pas prétendre légalement.

Par ailleurs, le montant versé est plafonné à CHF 100 000.– par bâtiment, ce qui n’est généralement pas suffisant pour une reconstruction. Comme le souligne l’ association des établissements cantonaux d’assurance (AECA), les conséquences financières d’un violent tremblement de terre entraîneraient aujourd’hui la ruine de nombreux propriétaires.

Les assurances bâtiments cantonales ne couvrant pas systématiquement le risque sismique, Allianz propose l’ assurance tremblements de terre afin que les copropriétaires ne subissent pas des pertes pouvant s’élever à plusieurs millions de francs en cas de sinistre.

C’est la loi qui détermine qui est responsable en fonction du type de dommages, en distinguant les parties communes et les parties à usage exclusif:

1. La toiture, la façade, la cage d’escalier et les conduites communes relèvent de la responsabilité collective de la communauté des propriétaires par étages.
2. Les aménagements intérieurs, les revêtements de sol, les parois intérieures et les conduites individuelles relèvent quant à eux de la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire.

C’est précisément de cette distinction que naissent les litiges les plus fréquents, notamment en matière de responsabilité civile privée.

Le tableau ci-après indique les parties du bâtiment qui relèvent généralement de la propriété commune et celles qui relèvent de l’usage exclusif.

Règle générale: ce que vous pouvez modifier à votre guise sans porter atteinte à la structure du bâtiment relève du droit exclusif.

La prime est facturée à l’administration de la PPE, qui répartit ensuite le montant entre tous les copropriétaires via le décompte des charges selon les quotes-parts fixées dans le registre foncier (art. 712h CC). Les propriétaires d’une unité plus grande ou dotée de finitions plus haut de gamme paient proportionnellement davantage.

Prenons un exemple pour illustrer le mécanisme: pour un bâtiment dont la valeur d’assurance est de CHF 2 000 000.– et le taux de prime de CHF 0,29 par tranche de CHF 1000.– de valeur d’assurance, la prime annuelle pour l’ensemble du bâtiment s’élève à CHF 580.–. Le tableau suivant présente la répartition de la prime entre cinq unités en fonction des quotes-parts.

Remarque: les montants sont fournis à titre indicatif uniquement; les taux de prime varient selon le canton et le modèle d’assurance.

Allianz propose une assurance bâtiments modulaire qui s’adapte aux spécificités de la propriété par étages. Vous combinez les éléments dont votre copropriété a réellement besoin auprès d’un seul prestataire: incendie et dommages naturels, dégâts d’eau, bris de glaces, risques supplémentaires, installations techniques du bâtiment, responsabilité civile bâtiments et tremblements de terre. Les parties communes du bâtiment doivent être couvertes par l’assurance bâtiments de la communauté des propriétaires.

Vos avantages en bref:

• assistance 24 heures sur 24 en cas de sinistre
• extensions de couverture individuelles (installations extérieures, Smart Home ou protection du ménage)
• variantes de franchise au choix, selon le budget de la PPE

Avec Allianz, vous avez un partenaire fiable à toutes les étapes de la vie de votre copropriété, de la première offre à la rénovation énergétique.

Composez votre assurance bâtiments sur mesure

Vous savez maintenant quels sont les modules d’assurance proposés pour une PPE. L’étape suivante consistera à élaborer la solution qui vous convient. Nos agences générales locales vous conseilleront personnellement et vous soumettront une offre d’assurance sur mesure pour votre bâtiment et votre communauté de propriétaires par étages.