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Consigli utili per chi prende in affitto una casa. Buono a sapersi.

Cosa si deve fare quando si prende in affitto una casa? Cos’è un deposito di garanzia? È possibile subaffittare l’appartamento? Vi diamo tutti i consigli e le informazioni utili per fare chiarezza su queste e altre questioni riguardanti il rapporto di locazione.

Finalmente avete trovato la casa che fa per voi? Per andare sul sicuro è bene tenere presenti alcuni aspetti già nel momento in cui si prende possesso della nuova abitazione. Di seguito alcuni consigli in proposito.

Buono a sapersi: quando si cambia casa spesso si comprano nuovi mobili e altri oggetti. Ecco quindi che occorre accertarsi che la somma assicurata per la mobilia domestica sia ancora realistica per non incorrere in una sottoassicurazione. Per saperne di più vi rimandiamo alle informazioni sul sito Allianz.

Ingresso nell’alloggio e verbale di presa in consegna

Finalmente avete trovato la casa che fa per voi? Prima di fare il trasloco è bene controllarla attentamente e segnare eventuali danni o difetti in un cosiddetto verbale di presa in consegna, di cui dovrete conservare una copia. Ricordate inoltre che potete chiedere di prendere visione del verbale di restituzione dell’alloggio redatto al termine del precedente rapporto di locazione.

La redazione di un verbale di presa in consegna è obbligatoria solo nella Svizzera occidentale in virtù delle disposizioni paritarie per i locali a uso abitativo (Dispositions paritaires romandes pour habitation) valide in questa parte del Paese.

Per maggiori informazioni sulla presa in consegna di un appartamento leggete la nostra guida.

Deposito di garanzia e possibili alternative

La maggior parte dei locatori richiede agli inquilini di depositare una cauzione, che per gli appartamenti può essere pari al massimo a tre mesi di affitto. La cauzione viene versata solitamente su un conto bancario aperto a nome dell’inquilino; il conto rimane bloccato per entrambe le parti per tutta la durata del rapporto di locazione. Non dimenticate di controllare che l’importo della cauzione depositato sul conto sia corretto: se non lo è potete chiederne la restituzione.

In alternativa al conto bancario è possibile sottoscrivere un’assicurazione della cauzione d’affitto. Invece di versare l’importo della cauzione pagate un premio annuo e in caso di danni all’alloggio sarà poi la banca o l’assicurazione a farsi carico dei costi. In genere, però, con un’assicurazione della cauzione d’affitto, diversamente da quanto accade con un’assicurazione combinata di economia domestica, l’importo deve essere rimborsato. Spesso, poi, a questo importo si aggiungono anche le commissioni di gestione. Vi sconsigliamo quindi di optare per un’assicurazione della cauzione d’affitto come fa, per altro, anche l’Associazione Svizzera Inquilini (pagina in tedesco).

Il frigorifero non funziona? Il bagno è infestato da parassiti? Alcuni problemi possono manifestarsi già al momento del trasloco, altri solo più tardi. Di seguito vi diamo qualche suggerimento su come comportarvi in caso di difetti e su cosa merita maggiormente attenzione.

Difetti riscontrati al momento dell’ingresso

Se al momento dell’ingresso nell’appartamento constatate dei difetti, dovete segnalarli subito al padrone di casa, possibilmente il giorno stesso. Tra i difetti rientrano non solo eventuali danni ai locali o ai mobili, ma anche il fatto che l’appartamento non sia pronto per la data prestabilita: in tal caso avete il diritto di imporre al locatore un termine ravvicinato. Se, scaduto il termine, permane impossibile o impraticabile abitare l’immobile, potete recedere dal contratto di locazione.

Vi consigliamo di segnalare al padrone di casa anche eventuali problemi di minore rilievo con cui potreste tranquillamente convivere e di conservare copia della comunicazione. In questo modo il padrone di casa li potrà aggiungere all’elenco dei difetti e quando lascerete l’alloggio non potrà ritenervi responsabili per la loro eliminazione.

Qui troverete i nostri modelli tipo per contestare eventuali notifica dei difetti.

Difetti insorti durante il rapporto di locazione

Abitate già da tempo nel vostro appartamento? Se durante il rapporto di locazione si verificano danni di lieve entità che possono essere eliminati con piccoli lavori di pulizia o riparazione, siete tenuti a rimediare a questi difetti di tasca vostra (art. 259 CO). Una porta che cigola o il tubo della doccia che perde, ad esempio, sono  cose che rientrano nella manutenzione ordinaria. Non si tratta invece di manutenzione ordinaria se è necessario l’intervento di un professionista o i costi del materiale superano i CHF 150.- (valore indicativo).

La situazione è invece diversa se avete muffa in casa: se è colpa vostra, ad esempio perché non arieggiate a sufficienza, dovrete pagare i costi di pulizia e gli eventuali danni consequenziali. Di norma anche eventuali danni alle vostre cose non sono assicurati, nemmeno tramite la vostra assicurazione della mobilia domestica. Se però la muffa non dipende da voi, sarà il padrone di casa a pagare i danni all’appartamento e alle vostre cose. In ogni caso l’eventuale presenza di muffa va segnalata immediatamente al proprietario, preferibilmente per lettera raccomandata a fini probatori.

Cosa fare in caso di problemi durante la locazione

Per quanto riguarda i problemi che si manifestano dopo il trasloco e che non sono né imputabili a voi né a vostro carico, non dovete assolutamente sospendere il pagamento dell’affitto fino a quando non siano stati risolti ma potete:

  • esigere l’eliminazione del difetto da parte del locatore,
  • richiedere una riduzione proporzionale dell’affitto (artt. 259a e 259d CO),
  • chiedere un risarcimento danni (artt. 259a e 259e CO),
  • depositare l’affitto (artt. 259a e 259g CO).

Se, nonostante la vostra richiesta, il locatario non elimina il difetto, potete comunicargli tramite raccomandata un termine per l’esecuzione dei lavori avvisandolo che, se non interviene entro la data stabilita, depositerete i prossimi affitti presso un ufficio designato dal Cantone e vi rivolgerete all’Ufficio di conciliazione.

Chiedete all’Ufficio di conciliazione del vostro distretto/Cantone dove e come depositare l’affitto: la procedura varia infatti da Cantone a Cantone e in alcuni casi persino da un distretto all’altro.

Importante: il deposito deve essere effettuato nei termini previsti, ossia entro la data in cui è dovuto il pagamento del canone mensile. Il deposito di mensilità già dovute non ha alcun effetto liberatorio e l’affitto continua a essere dovuto per il mese in oggetto. Il nostro modello vi aiuta ad effettuare il deposito dell’affitto.

Una volta depositato l’affitto avete 30 giorni di tempo per rivolgervi all’Ufficio di conciliazione competente per il vostro distretto/Cantone per chiedere che obblighi il padrone di casa a eliminare il difetto. Se non rispettate questo termine, l’affitto depositato viene versato al padrone di casa e vi tocca ricominciare tutto daccapo.

Il proprietario è a conoscenza del difetto ma non lo elimina entro un termine congruo? In questo caso, in presenza di determinati requisiti, potete recedere dal contratto di locazione senza preavviso oppure far eliminare il difetto a spese del locatore (art. 259b CO, eccezione art. 259c C). Dato che si tratta di una procedura complessa e delicata, vi consigliamo di consultare prima la vostra assicurazione di protezione giuridica.

Il tasso d’interesse di riferimento per le ipoteche è in calo: avete il diritto di chiedere una riduzione dell’affitto? Potete subaffittare l’appartamento? E quali modifiche potete fare? I nostri consigli vi aiutano a fare chiarezza.

Riduzione dell’affitto

Il vostro affitto si basa su un determinato tasso ipotecario di riferimento, che è indicato nel contratto di locazione. Se non è indicato, si applica il tasso in vigore al momento della stipula del contratto. Se il tasso di riferimento per i mutui ipotecari scende al di sotto di tale valore iniziale potete chiedere al proprietario per iscritto, meglio tramite raccomandata, una riduzione del canone di affitto.

Se il proprietario non risponde alla vostra richiesta entro 30 giorni o non la accoglie interamente, avete a vostra volta 30 giorni di tempo per rivolgervi all’Ufficio di conciliazione competente per il vostro distretto/Cantone.

Vi sembra una cosa complessa? Il nostro modello di istanza per la riduzione dell’affitto vi potrà aiutare.

Contestazione dell’aumento dell’affitto

Se il padrone di casa vuole aumentare il canone di affitto, deve darvene comunicazione 10 giorni prima dell’inizio del periodo di preavviso mediante un modulo approvato dal Cantone (art. 269d CO).

Se non siete d’accordo con l’aumento potete contestarlo entro 30 giorni dalla data di ricezione della comunicazione rivolgendovi all’Ufficio di conciliazione competente per il vostro distretto/Cantone (art. 270b CO).

Subaffitto

Se volete subaffittare l'appartamento o anche solo una stanza dovete avere il consenso del padrone di casa. Il locatore può negare il proprio consenso solo in determinati casi previsti dalla legge (art. 262 CO).

Modifiche all’alloggio

In linea di principio non è consentito modificare o rinnovare un appartamento in affitto perché al termine del rapporto di locazione lo si deve restituire nelle stesse condizioni in cui si trovava all’inizio (fatta eccezione per la normale usura, art. 267 cpv. 1 CO). Se, però, il padrone di casa approva per iscritto le vostre proposte di modifica o rinnovo, potete effettuare i lavori senza problemi.

In questo caso non siete tenuti a restituire l’appartamento nello stato originario (art. 260a CO), a meno che non l’abbiate espressamente concordato per iscritto. Se i lavori di modifica/rinnovo che avete eseguito aumentano sensibilmente il valore dell’appartamento, al termine del contratto di locazione potete chiedere al padrone di casa un’indennità per il valore aggiunto (art. 260a cpv. 3 CO).

Il padrone di casa ha disdetto il contratto di affitto? O siete voi che volete lasciare l’appartamento? Di seguito tutte le informazioni sulla disdetta del contratto di locazione.

Disdetta da parte del locatore

Il padrone di casa ha disdetto il contratto di affitto? La disdetta deve essere effettuata con un modulo ufficialmente approvato, altrimenti non è valida e non c’è bisogno di contestarla. Tuttavia, dovreste informare per iscritto il padrone di casa della nullità della disdetta.

Se la disdetta rispetta i requisiti formali ma è abusiva, è possibile contestarla (art. 271 o art. 271a CO) e/o richiedere una proroga della locazione. In questo caso avete 30 giorni di tempo dalla data di ricezione della disdetta per presentare domanda di contestazione e/o di proroga della locazione all’Ufficio di conciliazione competente per il vostro distretto/Cantone.

Disdetta da parte dell’inquilino

Se il contratto di affitto non prevede accordi particolari, alla disdetta dell’inquilino si applicano i termini di disdetta validi a livello locale e il periodo di preavviso legale (disdetta ordinaria). In determinati casi è possibile lasciare l’alloggio prima del termine applicabile.

Disdetta ordinaria

Per porre fine al contratto di locazione dovete inviare la disdetta firmata al padrone di casa tramite raccomandata. La disdetta deve essere firmata da tutte le persone che abitano nell’appartamento: per le coppie sposate e le unioni domestiche registrate questa regola vale anche nel caso in cui il contratto di affitto sia stato firmato da una sola persona.

Osservate il periodo di preavviso e il termine di disdetta concordati nel contratto; se non sono specificati, si applicano i periodi di preavviso legali (tre mesi per gli appartamenti e sei mesi per i locali commerciali) e i termini di disdetta validi a livello locale. I termini di disdetta variano da Cantone a Cantone e possono essere richiesti all’Ufficio di conciliazione del proprio distretto.

La disdetta deve pervenire al padrone di casa almeno un giorno prima dell’inizio del periodo di preavviso. Dato che non fa fede la data del timbro postale, è bene inviare la disdetta per tempo.

Trasloco anticipato

  • Volete lasciare l’appartamento prima del termine prestabilito? In questo caso dovete trovare uno o, meglio, più nuovi inquilini idonei e in grado di pagare l’affitto che siano disposti a rilevare il contratto di locazione a condizioni invariate subentrando alla data in cui voi desiderate porvi termine. Se i nuovi inquilini non sono in grado di sostenere i costi dell’appartamento il padrone di casa può rifiutarli. Il nostro modulo vi aiuta a notificare i possibili inquilini subentranti.
  • Avete trovato inquilini idonei che possono subentrare al vostro posto e avete informato il padrone di casa? Dopo circa 10 giorni dovete richiedergli una conferma scritta della disdetta del contratto di locazione. Se il padrone di casa non risponde o rifiuta gli inquilini senza valida motivazione, inviategli una lettera raccomandata per invitarlo a presentarsi alla data della disdetta anticipata del contratto per la restituzione dell’appartamento.
  • Se il padrone di casa non si presenta o si rifiuta di prendere in consegna le chiavi di casa, inviate tutte le chiavi dell’immobile con una sintetica lettera raccomandata indicante quante e quali chiavi restituite e conservate la ricevuta e una copia della raccomandata. Quindi potete smettere si pagare l’affitto a partire dalla data in cui il nuovo inquilino sarebbe subentrato nell’appartamento. A questo punto avete due possibilità:
  • attendere di vedere se il padrone di casa intraprende un’azione legale nei vostri confronti. In caso di esecuzione, dovete assolutamente presentare opposizione entro 10 giorni dalla data di ricezione del precetto esecutivo;
  • avviare un procedimento di conciliazione presso l’ufficio competente. Questa opzione è consigliabile soprattutto se avete depositato una cauzione.
  • Qui trovate il nostro modello per comunicare il trasloco anticipato.
Una volta disdetto il contratto di affitto, si deve restituire l’appartamento. Seguendo i nostri consigli farete in modo che tutto fili liscio.

Notifica di partenza e ordine di rispedizione

Ricordatevi di notificare per tempo la vostra partenza agli uffici comunali preposti. Dovreste inoltre dare alla Posta un ordine di rispedizione, per consentire l’inoltro al nuovo indirizzo di pacchi e corrispondenza recapitati al vecchio indirizzo. Se avete una linea telefonica fissa, informate la compagnia telefonica.

Ispezione dell’alloggio

Circa un mese prima di restituire l’appartamento, concordate con il padrone di casa una data per l’ispezione. Se non potete presentarvi di persona all’appuntamento dovete incaricare qualcun altro e fornirgli una procura firmata.

Danni

Eventuali danni vanno notificati tempestivamente alla vostra assicurazione e al padrone di casa. L’assicurazione della responsabilità privata della compagnia madre Allianz include automaticamente la responsabilità civile dei proprietari di animali domestici, ossia copre gli eventuali danni causati ad esempio dai vostri cani e gatti.

Pulizia

I locali (cantina e soffitta incluse) devono essere lasciati puliti e in ordine, ma esistono due diversi gradi di pulizia. Il contratto di locazione indica cosa è richiesto nel caso specifico.

Se è richiesta una pulizia generale si devono effettuare i seguenti lavori:

  • pulire a dovere cucina, bagno e WC;
  • passare l’aspirapolvere sulla moquette e lavare i pavimenti;
  • svuotare i mobili della cucina e pulirli;
  • svuotare frigorifero e congelatore, sbrinarli e pulirli.

In questo caso sarà poi il proprietario ad occuparsi della pulizia finale e a copertura di questi costi l’inquilino uscente pagherà un forfait indicato nel contratto.

Se invece è richiesta una pulizia più profonda, è consigliabile rivolgersi a un’impresa di pulizie. Ecco come procedere:

  • fare un sopralluogo dell’appartamento insieme all’impresa di pulizie e stilare un elenco delle cose da pulire;
  • concordare per iscritto data, prezzo e garanzia dei lavori di pulizia in modo che, se la pulizia dovesse rivelarsi insufficiente, l’impresa sia tenuta a intervenire gratuitamente e a ripulire a fondo dove necessario. La cosa migliore è chiedere che all’ispezione dell’appartamento col padrone di casa sia presente qualcuno dell’impresa di pulizie;
  • pagare l’impresa di pulizie dietro fattura solo dopo che il proprietario ha approvato le condizioni dell’appartamento.

Attenzione: anche se le pulizie vengono affidate a un’impresa, responsabile della corretta pulizia dell’appartamento resta l’inquilino.

Verbale di restituzione

Prima di firmare il verbale di restituzione dell’appartamento, leggetelo attentamente. Se ci sono dei punti su cui non siete d’accordo chiedete che vengano inserite le vostre obiezioni oppure non firmate il verbale. Non siete tenuti a sottoscrivere un documento di cui non approvate il contenuto. In ogni caso fatevi dare una copia del verbale.

Se il padrone di casa volesse segnalare in un secondo momento difetti che non aveva indicato nel verbale di consegna potrà farlo solo se si tratta di difetti non rilevabili durante l’ispezione – ad esempio se l’acqua della vasca da bagno non defluisce o se una presa di corrente non funziona – e se li segnala tempestivamente.

Usura

Il canone di affitto copre l’usura ordinaria, come i buchi dei chiodi nel muro, gli aloni lasciati dai quadri appesi alle pareti o piccoli graffi sul lavandino (art. 267 CO).

I danni da usura straordinaria (ad es. buchi nella moquette) sono a carico dell’inquilino. Tuttavia, al padrone di casa è dovuto solo il valore venale residuo della cosa danneggiata, e se tale valore è già pienamente ammortizzato, l’inquilino non è tenuto a risarcire nulla. La durata di vita di un singolo oggetto è indicata nella Tabella della durata di vita dell’Associazione Svizzera Inquilini. Per maggiori informazioni sull’argomento potete consultare la nostra guida sui danni all’abitazione in affitto.

Uffici competenti e scadenze

Se non riuscite a trovare un accordo con il padrone di casa in una controversia relativa al diritto di locazione e volete intraprendere un’azione legale, salvo pochissime eccezioni dovete innanzitutto rivolgervi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente per il luogo in cui è situato l’immobile. L’Ufficio di conciliazione assiste entrambe le parti nella ricerca di una soluzione consensuale. Se la procedura di conciliazione rimane infruttuosa, se l’Ufficio di conciliazione prende una decisione o presenta una proposta di sentenza che non condividete, potete rivolgervi al tribunale competente entro 30 giorni.

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