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Avete preso in affitto un’abitazione. Solitamente, all’inizio della locazione il locatore e il locatario redigono insieme un verbale di presa in consegna, in cui vengono rilevate le condizioni dell’oggetto locato ed eventuali difetti presenti. Il verbale di presa in consegna è obbligatorio solo nella Svizzera occidentale, come stabilito dalle Disposizioni paritarie per i locali a uso abitativo della Svizzera occidentale.

Il locatario dovrebbe insistere perché venga redatto un verbale di presa in consegna, oppure redigerne uno personalmente e inviarlo immediatamente per raccomandata al locatore. Conservatene una copia, insieme alla ricevuta postale. È importante che sappiate che avete diritto di prendere visione del verbale di riconsegna del precedente locatario.

Generalmente nel contratto d’affitto viene concordato un deposito cauzionale, che per gli immobili a uso abitativo non può essere superiore a tre canoni mensili. Il deposito cauzionale deve essere versato su un apposito conto bancario intestato al locatario. È importante sapere che il locatore, senza il consenso del locatario, non può accedere a tale conto. Per tutta la durata del rapporto di locazione, il conto è inaccessibile a entrambe le parti. Assicuratevi che il deposito cauzionale sia stato versato correttamente. In caso contrario potete esigere la restituzione dell’importo, compresi gli interessi perduti a causa del versamento su un conto infruttifero.

Sempre più spesso banche e assicurazioni offrono la possibilità di stipulare un’assicurazione cauzione d’affitto, che prevede il pagamento di un premio annuo da parte del locatario, in sostituzione del deposito cauzionale. In caso di sinistro, la banca/ assicurazione si accolla i canoni d’affitto dovuti al locatore, ma poi esige la restituzione dell’importo dal locatario. Vi esortiamo a richiedere informazioni approfondite agli offerenti, per decidere qual è la variante più adatta a voi. Se optate per una assicurazione cauzione d’affitto, chiedete prima al vostro locatore se è disposto ad accettarla.

Se al momento del trasloco riscontrate dei difetti, dovete segnalarli tempestivamente al locatore. Idealmente, dovreste controllare tutto e segnalare gli eventuali difetti al locatore il giorno stesso. Per difetto si intende non solo un danno o un guasto agli ambienti e alle attrezzature, ma anche il fatto che, al momento del trasloco, l’abitazione non sia in condizioni idonee all’uso previsto. Se riscontrate piccoli difetti che siete disposti ad accettare, segnalateli ugualmente al locatore, che potrà così integrarli all’elenco dei difetti e, quando lascerete l’abitazione, non potrà chiedervi di risponderne.

Si è in presenza di un difetto quando le condizioni attese divergono, in qualsiasi modo, dalle condizioni effettive e, pertanto, impediscono, disturbano o pregiudicano l’uso dell’abitazione. Si distingue tra difetti di grave, media e lieve (modesta) entità.

I difetti che possono essere eliminati mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione sono a carico del locatario (art. 259 CO).

Se invece emergono difetti che non vi sono imputabili, né che siete tenuti a eliminare a vostre spese, potete esigere dal locatore la loro eliminazione, una riduzione proporzionale del canone d’affitto (art. 259a CO) e anche un risarcimento dei danni (art. 259a CO). Inoltre, potete depositare il canone d’affitto (art. 259a, g CO). Se il locatore non accondiscende alla vostra richiesta di eliminare il difetto, potete inviargli una lettera raccomandata in cui fissate una data entro cui dovrà eliminare il difetto, avvisandolo che, se non dovesse provvedere entro la scadenza, depositerete i successivi canoni d’affitto presso l’Ufficio di conciliazione competente, al quale inoltre vi rivolgerete entro i termini utili.

Chiedete per tempo all’Ufficio di conciliazione competente per il vostro distretto/ cantone come e dove depositare il canone d’affitto, in quanto le disposizioni in merito variano da un cantone all’altro, talvolta addirittura da un distretto all’altro.

Importante: il deposito del canone d’affitto deve avvenire in modo puntuale, ovvero entro la scadenza stabilita per il pagamento del canone d’affitto, altrimenti viene considerato tardivo e valido solo dal mese successivo!

Dopo il deposito del canone d’affitto, avete 30 giorni di tempo dalla scadenza del primo canone d’affitto depositato per sottoporre all’Ufficio di conciliazione per le controversie in materia di locazione competente per il vostro distretto/ cantone la vostra richiesta di eliminazione del difetto, ed eventualmente di riduzione del canone d’affitto per tutto il periodo durante il quale la qualità abitativa risulta compromessa dal difetto o dai difetti (a partire dalla prima segnalazione al locatore). Se il termine non viene rispettato, il canone d’affitto depositato viene corrisposto al locatore e occorre ricominciare daccapo.

Se il locatore è a conoscenza del difetto ma non lo elimina entro un termine congruo, a determinate condizioni il locatario può disdire il rapporto di locazione senza preavviso, oppure eliminare il difetto a sue spese (art. 259b CO, eccezione art. 259c CO). Trattandosi di una procedura molto insidiosa, vi consigliamo di rivolgervi prima a noi: saremo al vostro fianco, con le parole e con i fatti.

Se il tasso ipotecario di riferimento scende al di sotto del tasso di riferimento applicabile al contratto d’affitto o in vigore dall’ultima modifica del canone d’affitto, il locatario può rivolgere al locatore una richiesta di riduzione del canone d’affitto.

Se entro il termine stabilito di 30 giorni il locatore dovesse rispondere negativamente o non rispondere affatto alla richiesta di riduzione del canone d’affitto, il locatario deve rivolgere la propria richiesta all’Ufficio di conciliazione per le controversie in materia di locazione competente per il proprio distretto/ cantone entro 30 giorni dalla ricezione della risposta negativa o dalla mancata risposta (se il termine non viene rispettato, occorre ricominciare daccapo).

Se il locatore desidera aumentare il canone d’affitto, deve comunicarvelo almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal cantone (art. 269d CO). Se il locatario non è d’accordo con l’aumento, può contestarne la liceità innanzi l’autorità di conciliazione per le controversie in materia di locazione del proprio distretto/ cantone, entro 30 giorni dalla comunicazione (art. 270b CO).
Con il consenso del locatore, il locatario può sublocare in tutto o in parte l’abitazione. Il locatore può negare il consenso soltanto nei casi previsti dalla legge (art. 262 CO).

Secondo il contratto d’affitto, al locatario spetta unicamente l’uso dell’abitazione. In linea di principio migliorie o modifiche sono escluse, perché alla fine il locatario deve restituire l’abitazione nello stato in cui l’ha ricevuta (esclusa la normale usura, art. 267, cpv. 1 CO). Se invece il locatore dà il proprio consenso scritto alle migliorie o modifiche proposte, il locatario può procedere.

In questo caso il locatario è esonerato dall’obbligo di restituire l’abitazione nelle condizioni originali (art. 260a CO), a meno che ciò non sia stato pattuito espressamente per iscritto con il locatore. Se l’abitazione presenta un aumento di valore rilevante per effetto della miglioria o della modifica, il locatario può pretendere un’indennità dal locatore (art. 260a, cpv. 3 CO).

Se il locatore desidera disdire il rapporto di locazione, deve comunicarlo al locatario utilizzando il modulo approvato dal cantone, altrimenti la disdetta è nulla. In questo caso non è necessario contestare la disdetta, ma occorre informare per iscritto il locatore della nullità della disdetta.

Se il locatario desidera contestare la liceità di una disdetta formalmente corretta (art. 271 o 271a CO) e/ o richiedere un prolungamento del rapporto di locazione, entro 30 giorni dalla ricezione della disdetta deve inviare una richiesta di annullamento e/ o di prolungamento all’Ufficio di conciliazione per le controversie in materia di locazione competente per il proprio distretto/ cantone, oppure recarsi di persona presso il suddetto ufficio e far mettere a verbale le sue richieste.

Per disdire il contratto d’affitto, il locatario deve inviare al locatore per lettera raccomandata (come prova) una comunicazione scritta di disdetta, firmata da tutte le persone a cui è intestato il contratto d’affitto. Se l’immobile è adibito ad abitazione familiare, ovvero a dimora di una coppia di coniugi o di partner registrati, la disdetta deve essere sempre firmata da entrambi i coniugi o partner registrati, a prescindere dal fatto che il contratto d’affitto sia stato sottoscritto o meno da tutti e due.

Inoltre, è necessario rispettare il termine di preavviso e la scadenza di disdetta pattuiti nel contratto d’affitto. In assenza di precisi accordi, si applicano i termini di preavviso previsti dalla legge (3 mesi per gli immobili a uso abitativo e 6 mesi per quelli a uso commerciale) e le scadenze di disdetta in uso a livello locale. Le scadenze di disdetta in uso a livello locale variano da un cantone all’altro e possono essere chieste all’Ufficio di conciliazione per le controversie in materia di locazione del proprio distretto di residenza.

Il locatore deve ricevere la disdetta al più tardi il giorno precedente all’inizio del termine di preavviso. In questo caso non fa fede il timbro postale! Pertanto, occorre spedire per tempo la comunicazione di disdetta.

Se il locatario desidera lasciare l’abitazione in anticipo, ossia non alla scadenza di disdetta pattuita, deve proporre al locatore almeno un subentrante, o ancor meglio più subentranti, accettabili e solvibili, che siano disposti a riprendere il contratto alle medesime condizioni e alla scadenza desiderata. Occorre tenere presente che il locatore non è obbligato ad accettare subentranti non solvibili, oppure che, in tutta evidenza, non sono in grado di permettersi l’abitazione.

Idealmente, circa 10 giorni dopo aver comunicato al locatore (in forma scritta, tramite lettera raccomandata, così da disporre di una prova) le persone interessate a subentrare, dovreste richiedere al locatore una conferma scritta del fatto di essere liberati dal contratto d’affitto. Se il locatore non risponde, oppure se rifiuta in modo immotivato i subentranti proposti, dovete invitarlo tramite lettera raccomandata a presentarsi il giorno della disdetta anticipata per la riconsegna dell’abitazione. Se il locatore non si presenta o rifiuta di accettare la riconsegna delle chiavi, dovete rispedirgli immediatamente tutte le chiavi dell’immobile, insieme a una breve lettera in cui elencate il numero e la tipologia delle chiavi restituite. Dovete farvi confermare il contenuto della busta dall’impiegato o dagli impiegati della posta. A questo punto, potete interrompere il pagamento dei canoni d’affitto, a partire dal momento in cui il subentrante avrebbe preso in affitto l’abitazione. Avete quindi due possibilità: aspettare che il locatore intraprenda un’azione giudiziaria nei vostri confronti (in questo caso, dovete opporvi entro 10 giorni dalla ricezione del sollecito di pagamento); oppure, avviare una procedura di conciliazione presso l’autorità di conciliazione per le controversie in materia di locazione (soprattutto nel caso in cui abbiate versato un deposito cauzionale).

Concordate per tempo (ca. un mese in anticipo) con il locatore la data di riconsegna dell’abitazione. Se non potete essere presenti di persona all’appuntamento, dovete designare un vostro rappresentante per mezzo di una procura. Contattate anche la vostra assicurazione di responsabilità civile privata e chiedete che un addetto sia presente alla riconsegna dell’abitazione.

Tutti i locali (incl. cantina, soffitta, ecc.) devono essere «puliti a fondo», ovvero in maniera impeccabile, oppure semplicemente «puliti», secondo quanto specificato nel contratto d’affitto.

«Puliti» significa che la cucina, il bagno e il WC devono essere puliti con normali detergenti domestici. I pavimenti devono essere lavati e i tappeti puliti con l’aspirapolvere. I mobiletti della cucina e gli armadi a muro devono essere vuoti e lavati internamente. Il frigorifero e il freezer devono essere vuoti, sbrinati e puliti. In questo caso il contratto d’affitto generalmente prevede che le pulizie finali sono a carico del locatore, fissando un importo forfetario a carico del locatario .

Se l’abitazione deve essere «pulita a fondo», il locatario naturalmente può incaricare un’impresa di pulizie:

  • visitate insieme a un rappresentante dell’impresa di pulizie l’abitazione e compilate un elenco di tutto ciò che va pulito;
  • concordate per iscritto la data, il prezzo, la garanzia di accettazione (se la pulizia risulta insufficiente, l’impresa di pulizie deve porvi rimedio senza costi aggiuntivi e pulire a fondo), così come il pagamento dopo l’accettazione da parte del locatore ed esigete che un rappresentante dell’impresa di pulizie sia presente al momento della riconsegna dell’abitazione;
  • se al momento della riconsegna dell’abitazione il locatore dovesse ritenere inadeguata la pulizia, l’impresa di pulizie dovrà provvedere immediatamente a una nuova approfondita pulizia dell’abitazione;
  • dopo l’accettazione da parte del locatore, potete pagare l’impresa di pulizie, facendovi rilasciare una ricevuta.

Occorre tenere presente che il locatario resta l’unico responsabile nei confronti del locatore della pulizia impeccabile dell’abitazione, anche se incarica un’impresa di pulizie.

Leggete attentamente il verbale di riconsegna, prima di firmarlo. Non firmate alcun riconoscimento di debito! Se non doveste essere d’accordo con uno o più punti, insistete per apporre una riserva sul verbale, oppure non firmatelo affatto. Non siete obbligati a firmare un documento di cui con approvate il contenuto.

Ricordate che il locatore deve contestarvi immediatamente eventuali difetti riscontrati, altrimenti perde ogni diritto in merito.

La normale usura è compresa nel canone d’affitto, per es. fori di chiodi, aloni lasciati dai quadri, alterazioni di colori (art. 267 CO).

L’usura straordinaria, per es. buchi nella moquette, deve essere risarcita dal locatario, ma solo nei limiti del valore corrente residuo dell’attrezzatura. Se l’attrezzatura è già stata interamente ammortizzata, il locatario non deve alcun risarcimento. La vita economica di un’attrezzatura può essere desunta dalla Tabella della durata di vita (disponibile su Internet).

Provvedete:

  • a comunicare per tempo il vostro trasferimento all’Ufficio controllo abitanti;
  • a comunicare per tempo il vostro trasferimento ai fornitori di energia locali (elettricità, gas, ecc.);
  • a comunicare per tempo il vostro trasferimento alla società telefonica (disattivazione e attivazione nella nuova abitazione);
  • a impartire un ordine di rispedizione alla posta.
Qualora non riusciste a risolvere una controversia in materia di locazione con il vostro locatore e desideraste procedere per via legale contro di lui, dovete rivolgervi innanzitutto all’autorità di conciliazione competente per il vostro distretto/ cantone. La procedura è gratuita ed è finalizzata a trovare un accordo tra le parti. Se ciò fosse impossibile, potete rivolgervi entro i termini utili al tribunale competente.
Tenete presente che in molti casi è fondamentale rispettare i termini di legge e agire tempestivamente. Ai fini del rispetto dei termini di contestazione (per es. contestazione di un aumento del canone d’affitto, del rifiuto di riduzione del canone d’affitto, oppure la contestazione della disdetta), è decisiva la data di spedizione postale (entro il giorno della scadenza del termine di preavviso), quindi fa fede il timbro postale.
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